Suosnivač Zare, milijarder, sada je najbogatiji svjetski magnat nekretnina

Amancio Ortega je tiho izgradio najveće bogatstvo u nekretninama na planeti. Ono uključuje sve, od poslovnih nebodera do vjetroelektrana, i proteže se od Kalifornije do Južne Koreje. Uz to dolaze i značajne poreske olakšice.

U novembru je španski modni milijarder Amancio Ortega platio oko 850 miliona dolara u gotovini za historijsku zgradu Kanadske pošte u Vancouveru. To je ogroman tehnološki centar koji zauzima cijeli gradski blok, sa 93.000 kvadratnih stopa poslovnog prostora iznajmljenog Amazonu. Ovo je oborilo rekord za najveću prodaju komercijalne nekretnine u kanadskoj historiji.

Ova kupovina je ujedno bila i 13. investicija u nekretnine samozatajnog osnivača Zare tokom prošle godine. Ukupno je ovaj Španac, čije se bogatstvo procjenjuje na 141 milijardu dolara, tokom godine potrošio više od tri milijarde dolara u 10 gradova i osam zemalja. Kupio je sedam poslovnih zgrada, dva hotela, dva industrijska objekta, luksuzni maloprodajni kompleks i stambenu kulu, kao i 49% udjela u velikom britanskom lučkom operateru.

Sve više milijardera u svijetu nekretnina

Sve više najbogatijih ljudi na svijetu ulaže milijarde u nekretnine. Suosnivač kompanije Oracle, Larry Ellison, posjeduje nekretnine vrijedne gotovo tri milijarde dolara, uključujući havajsko ostrvo Lanai, hotele u Kaliforniji i Floridi, kao i nekretninu u Palm Beachu. Posljednjih godina, magnat hedge fondova Ken Griffin potrošio je gotovo dvije milijarde dolara na luksuzne kuće na Floridi, u Francuskoj, Londonu i New Yorku.

Međutim, niko nije potrošio toliko “dodatnog novca” na nekretnine kao Ortega. Otkako je 2001. godine preuzeo na berzu Zarinu matičnu kompaniju, Inditex, najvećeg svjetskog trgovca odjećom, Ortega, koji sada ima 90 godina, investirao je oko 24 milijarde dolara u 216 nekretnina na gotovo 100 tržišta. Zadržao je sve osim 10. To je više od procijenjenih 20 milijardi dolara koje je osnivač Amazona Jeff Bezos investirao u svemirsku kompaniju Blue Origin.

Forbes je analizirao korporativne izvještaje, zemljišne knjige i saopštenja za javnost u devet zemalja, kao i podatke iz baza podataka o nekretninama Regrid i Real Capital Analytics, kako bi mapirao Ortegino carstvo nekretnina. Njegova vrijednost se procjenjuje na oko 25 milijardi dolara i uključuje više od 200 objekata u 13 zemalja. To ga je učinilo vodećim svjetskim magnatom nekretnina, s portfeljem vrijednijim od najuspješnijih developera poput Australijanca Harryja Triguboffa (23,2 milijarde dolara) i Amerikanca Donalda Brena (19,2 milijarde dolara).

Od radionice u dnevnoj sobi do statusa milijardera

Sin željezničkog radnika, Ortega je počeo raditi kao pomoćni radnik u prodavnici košulja sa 14 godina. Tokom 1960-ih, sa svojom tadašnjom suprugom Rosaliom Merom, krojačicom, počeo je šivati ​​haljine i donje rublje u svojoj dnevnoj sobi. Osnovali su Zaru 1975. godine, a deset godina kasnije Inditex. Razveli su se 1986. godine, ali je ona ostala uključena kao članica Upravnog odbora do 2004. godine i kao dioničarka do svoje smrti 2013. godine.

Ortega je ozbiljno počeo ulagati u nekretnine 2001. godine, kada je Inditex izašao na berzu. Kao dio inicijalne javne ponude, prodao je 13,5% udjela u kompaniji za 1,1 milijardu dolara i ubrzo nakon toga osnovao holding kompaniju Pontegadea. Preko nje je kupio Club Hípico Casas Novas, konjički centar u svojoj rodnoj Galiciji. Ovdje je njegova kćerka Marta naučila jahati. Tokom sljedećih 25 godina, kontinuirano je povećavao svoj portfolio nekretnina. Uglavnom je koristio dio ogromnih godišnjih dividendi od Inditexa – ukupno oko 28 milijardi dolara (nakon oporezivanja) od 2001. godine, prema procjenama Forbesa – i reinvestirao prihod od najma u nove akvizicije.

Kupovina za gotovinu, skromno zaduživanje

Prema riječima dva brokera koji su radili s Orteginom firmom i razgovarali s Forbesom pod uvjetom anonimnosti, Ortega obično kupuje prestižne nekretnine u gotovinskim transakcijama, bez zaduživanja, i rijetko prodaje. Godišnji finansijski izvještaj Pontegadee za 2024. godinu, najnoviji dostupni, pokazuje samo 390 miliona dolara obaveza cijele kompanije. To je samo 2% ukupne imovine, što je gotovo nezamislivo nizak nivo zaduženosti u sektoru nekretnina, posebno kada su u pitanju komercijalne zgrade.

„On se veoma razlikuje od većine investitora u nekretnine jer se čini kao da ima neograničenu količinu novca“, kaže jedan broker. „Voli investicije niskog rizika. Ne pokušava nešto kupiti i poboljšati. Kupuje skupe kolekcionarske predmete. Najbolje u klasi na tržištu. Malo je više kao vrhunski kolekcionar umjetnina.“

Neke od tih prestižnih kupovina uključuju neboder Torre Picasso sa 43 sprata u Madridu (540 miliona dolara u 2011. godini), kao i poznatu zgradu Devonshire House s pogledom na Green Park u Londonu (671 milion dolara u 2013. godini), zatim poslovni kompleks Troy Block u Seattleu, u kojem se nalazi Amazon (740 miliona dolara u 2019. godini), te pozlaćeni Royal Bank Plaza u Torontu (916 miliona dolara u 2022. godini). Mnogi Ortegini poslovni i maloprodajni objekti iznajmljeni su velikim, finansijski stabilnim zakupcima s dugoročnim ugovorima, kao što su Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify i, naravno, Zara. Također iznajmljuje skladišta kompanijama kao što su Amazon, Fedex, Home Depot i Walmart (Walmart).

Ortegine najveće kupovine

1. Royal Bank Plaza,  916 miliona dolara  | Toronto, Kanada | 2022. godine
2. Canada Post,  855 miliona dolara  | Vancouver, Kanada | u 2025. godini
3. The Post,  785 miliona dolara  | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | u 2019. godini
4. Troy Block,  740 miliona dolara  | Seattle, SAD | u 2019. godini
5. Adelphi,  713 miliona dolara  | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | 2018. godine

Nekretnine za odbrambene svrhe

„Oni kupuju nekretnine u odbrambenom smislu, što znači izuzetno strateške, urbane i nezamjenjive lokacije koje će uvijek moći dugoročno iznajmljivati“, kaže drugi posrednik. „Ti zakupci su javno kotirane kompanije, s tržišnom kapitalizacijom od milijardi dolara. Ne morate brinuti da će propasti.“

Još jedna ključna razlika je koliko dugo drži nekretnine. Prema bazi podataka o nekretninama Real Capital Analytics, prodao je samo 10 zgrada. “Oni kupuju ove nekretnine s namjerom da ih drže zauvijek. Drugi investitori obično drže pet do deset godina. To apsolutno nije način na koji Pontegadea procjenjuje investicije u nekretnine. Oni traže dugoročne novčane tokove”, dodaje jedan od brokera.

Također pomaže u zaštiti Pontegadea od velikih oscilacija vrijednosti nekretnina i promjena tržišnih uvjeta, posebno danas kada komercijalne nekretnine, a posebno poslovne zgrade, prolaze kroz pad.

Optimizacija poreza

Ortega nije postao najbogatiji magnat nekretnina na svijetu zato što ima posebnu sklonost prema zgradama i skladištima. To je pametna poreska strategija koja mu je pomogla da uštedi oko 800 miliona dolara tokom 25 godina. Zahvaljujući višedecenijskom porezu na bogatstvo, u kombinaciji sa porezom na solidarnost uvedenim 2022. godine, koji cilja na bogatstvo milionera, neiskorišteni novac predstavlja obavezu u Španiji.

Španska vlada svake godine, 31. decembra, provjerava bankovne račune ultrabogatih kako bi utvrdila njihov poreski dug. Najviša stopa poreza na bogatstvo i solidarnost iznosi 3,5% i primjenjuje se pored već plaćenih poreza na dividende ili kapitalnu dobit. Primjenjuje se na svu imovinu i gotovinu, uključujući i onu unutar holding kompanija.

Međutim, postoji i značajno izuzeće za porodične firme, koje omogućava onima koji ispunjavaju nekoliko ključnih uslova – posjeduju najmanje 5% kompanije, imaju upravljačku funkciju i dokažu da se radi o aktivnoj holding kompaniji, kao što Ortega radi sa Pontegadeom – da izbjegnu porez sve dok je novac vezan za aktivnu poslovnu imovinu i ne stoji neiskorišten na bankovnom računu.

Reinvestiranje dividendi

Forbes procjenjuje da je Ortega uštedio oko 800 miliona dolara na porezu na bogatstvo od 2001. godine. Reinvestirao je dividende u luke, solarne i vjetroelektrane, telekomunikacijske i infrastrukturne kompanije, kao i u desetine nekretnina. “Ovo je bio ključni faktor u proširenju Pontegadeinog portfelja nekretnina”, kaže Raquel Plaza, poreska savjetnica u londonskoj firmi za poreze i upravljanje imovinom Blevins Franks.

Postoji još jedna poreska obaveza koju je Ortega uspješno ublažio. Budući da svoj udio u Inditexu posjeduje preko Pontegadee, a ne direktno, on može efektivno zaobići visoku špansku stopu poreza na dividende od 30% na lični dohodak. Umjesto toga, zahvaljujući izuzeću za domaće kompanije koje posjeduju najmanje 5% svoje lokalne podružnice duže od godinu dana, koje se odnosi na Pontegadein udio u Inditexu, on plaća samo 1,25% na te ogromne godišnje dividende. Prije 2021. godine postojalo je potpuno izuzeće. To znači da Ortega vjerovatno nije platio ni centa poreza na prethodne dividende, koje su iznosile skoro 15 milijardi dolara tokom dvije decenije.

Ukupno, to izuzeće mu je pomoglo da uštedi procijenjenih sedam milijardi dolara poreza na dividende u proteklih 25 godina. Glasnogovornik Pontegadee rekao je za Forbes da Ortega i Pontegadea plaćaju poreze na druge izvore prihoda i da se dividende Inditexa isplaćuju dioničarima nakon što su porezi već plaćeni prije isplate, kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje.

Velika količina novca za ulaganje

Iako je jedna od najvećih porodičnih investicijskih firmi na svijetu po vrijednosti imovine, Pontegadea ima samo oko 90 zaposlenih raspoređenih u osam kancelarija širom svijeta. Upravni odbor sastoji se od samo četiri osobe: Ortege; njegove druge supruge, Flore Perez Marcote; njihove kćerke Marte Ortega, koja je sada predsjednica Inditexa; i dugogodišnjeg izvršnog direktora holdinga Roberto Cibeira. Još jedan dugogodišnji saradnik, Jose Arnau, povukao se iz odbora u oktobru. Predstavnik Pontegadee odbio je omogućiti razgovor s Ortegom, Sibeirom ili Arnauom.

U rijetkom intervjuu za Financial Times 2020. godine, Sibeira je rekao da Pontegadea “ne traži ogromne povrate”, već “investicije koje nas štite, koje generiraju stabilan novčani tok i koje čuvaju vrijednost kapitala”. U to vrijeme, procijenio je da se 95% nekretnina kompanije nalazi na “premium lokacijama”, kao što su luksuzne trgovačke zone u velikim gradovima. Arnau je u istom intervjuu dodao: “Imamo ogromnu količinu dividendi koje moramo reinvestirati i zbog toga smo dostigli veličinu za koju nikada nismo mislili da ćemo je imati.”

Te dividende se stalno povećavaju. Očekuje se da će Ortega dobiti rekordnih 3,8 milijardi dolara dividendi od Inditexa u dvije tranše, u maju i novembru. Već je prilično zauzet njihovim trošenjem. U februaru je australijski upravitelj imovinom Macquarie najavio ugovor vrijedan 8 milijardi dolara za akviziciju kompanije za uvoz i izvoz logistike Qube Holdings, koja kotira na berzi, u partnerstvu s Pontegadeom i australijskim penzionim fondom.

Nije jasno koliki će dio tog iznosa Ortega platiti, ali vjerovatno će pronaći više načina da potroši novu količinu novca prije roka za plaćanje poreza u Španiji krajem godine.

Giacomo Tognini, Gigi Zamora, Forbes

Suosnivač Zare, milijarder, sada je najbogatiji svjetski magnat nekretnina