Alabar vjeruje u regiju: Copy Srbija, paste Albanija, i dalje ka Hrvatskoj, BiH, Mađarskoj…

Ivan Radak, urednik Forbes Srbija

Da li zato što mu je otac bio kapetan broda ili zato što je u Emiratima premalo kvalitetne obale za razvoj projekata, ali Mohamed Alabar očigledno voli da se pojavljuje na obalama jugoistočne Europe, bilo da su riječne ili morske.

Najnoviji pokušaj akvizicije u Hrvatskoj, kupovine kompanije Sunčani Hvar za više od 200 miliona eura pokazuje da vjeruje u potencijale regiona. U toj zemlji je već vlasnik kompanije Sunce Hoteli, također firme koja upravlja turističkim objektima na više lokacija, a koju je prema pisanju hrvatskih medija platio više od 100 miliona eura.

Jedina, ali bitna razlika, u odnosu na druge projekte koje razvija ili želi da razvije na ovim prostorima jeste to što je u Hrvatskoj kupio „gotove“ kompanije, postavljene na svoje noge, koje uspješno posluju i sada će pozitivno doprinositi njegovom već prilično raznovrsnom poslovnom portfoliju.

Ipak, ono što Alabar vjerovatno najviše voli jeste razvoj nekretnina. Vrata regiona otvorio je projektom Beograd na vodi, potom je imao neuspješan projekat u Zagrebu, da bi uočio potencijal u razvoju luke Drač. A Srbiji, Albaniji i Hrvatskoj, mogli bi da se pridruže i Bosna i Hercegovina i Mađarska.

Poslovne prilike se same nude

Nedovoljna transparentnost koja je prisutna u poslovnim poduhvatima koje ovdašnje vlasti pokušavaju da realizuju sa Alabarom navodi medije, političare i javnost na različite teorije koje idu i do toga da je on samo maska za ulaganja u kojima je vlasnik novca ipak neko drugi, ali dokaza za to još nema.

Ali, zašto bi to morao da radi neko ko je izgradio Burj Khalifa i veći dio Dubaija. Teško je ne zapitati se zašto neko ne bi objeručke prihvatio poslovne prilike u kojima lideri, gladni prilika za promociju pred biračima, nude velike površine najatraktivnijeg zemljišta, ubrzane procedure za dobijanje dozvola, poreske olakšice i druge dobre šanse za zaradu. Gotovo po pravilu su to lideri koji uspjeh jedne vlasti prikazuju u kvadratima, kilometrima i drugim mjernim jedinicama. Ono što im Alabar nudi je jedino što nemaju, a to su mega projekti.

Zagreb na Savi

Zagrebački Manhattan, projekat je koji je s Alabarom želio da realizuje bivši gradonačelnik glavnog grada Hrvatske Milan Bandić. Predviđao je sličan model kao i u Beogradu, gdje bi grad dao 1,1 milion kvadrata zemljišta odnosno 110 hektara uz Savu dok bi Alabarova firma Eagle Hills razvila poslovno-stambeni kompleks velike kvadrature.

Iako je i tamo kružila priča da će to biti novi poslovni centar grada, „kupci“ te priče nisu nasjeli pa je jaka građanska i politička opozicija uspjela da spriječi izmjene Generalnog urbanističkog plana te projekat nije odmakao dalje od neobavezujućeg Memoranduma o saradnji.

Alabar je pre nekoliko godina izjavio da je zainteresovan da se sastane i s novim gradonačelnikom Tomislavom Tomaševićem, ali zasad je od cijele priče ostalo samo to da je arapski biznismen kupio kuću u Zagrebu i ostavio aktivnu firmu Eagle Hills Zagreb Real Estate doo osnovanu 2019.

Evidentno je da Alabar koristi sličan model organizacije poslovanja tako što osniva firmu pod nazivom Eagle Hills, a koja je u vlasništvu kompanije registrovane u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. I zanimljivo je da svaki balkanski Eagle Hills ima zasebnog vlasnika u UAE. Hrvatski Eagle Hills u vlasništvu je kompanije Eagle Hills Croatia Properties – sole proprietorship LLC iz Abu Dabija.

Eagle Hills Zagreb, prema podacima sa sajta Company wall pozitivno posluje. U 2020. imao je dobit od 2.665 eura, potom 757.000 eura u 2021. i 856.000 eura prošle godine.

Poslovni sajtovi pokazuju i da su prihodi firme Sunce hoteli prošle godine iznosili 62,4 miliona eura (43,97% više nego 2021.) dok je dobit bila 2,44 miliona eura ili 795% više nego godinu dana ranije. Eagle Hills Zagreb je vlasnik firme, Sunce ulaganja doo, koja je prošle godine imala gubitak od 872.000 eura.

Također, u vlasništvu Sunce hotela i kompanije Simfoni iz Dubaija je Hotels Adriatic Asset Company d.o.o. koja je prošle godine imala prihode od 6,41 milion eura i dobit od 322.000 eura.

Grupa uključuje još nekoliko manjih firmi – Sunce vital (gubitak od 3.500 eura), WOT Hotels Adriatic Management d.o.o. (zajedno sa njemačkim operaterom TUI) – dobit od 94.000 eura, Praona doo (dio vlasništva).

Sarajevska Skenderija

Alabar je, posredno, uzburkao duhove i u Bosni i Hercegovini. Prije nekoliko dana je poslanik u Zastupničkom domu Federacije BiH Damir Nikšić iznio tvrdnje da se planira rušenje kulturno-sportskog centra Skenderija.

Na tom mjestu, tvrdi Nikšić, trebalo bi da niknu neboderi novog poslovnog centra, a iznio je pretpostavku da iza svega stoje investitori koji grade Beograd na vodi.

Budimpešta na Dunavu

Ovih dana, Alabar je tema i kod našeg sjevernog susjeda. Prema pisanju tamošnjih medija, on je konkurisao za lokaciju željezničkog čvorišta Rakosrendezo, u blizini Dunava i ostrva Margitsiget. Kako je dobijanje dozvola u nadležnosti državne vlasti, gradonačelniku Budimpešte je ostalo samo da se na društvenim mrežama zgrozi na tu ideju.

Kako prenose mađarski mediji, on je napisao da je već dovoljno loše što postoji neboder koji je izgradila naftna kompanija Mol, da bi dozvolili da sada nikne još jedan. A problem je što bi postojeći (visine 143 metra) nadvisio za još jedan fudbalski teren jer se očekuje da dosegne visine od 220 do 240 metara. Prema navodima medija, Alabar bi tu podigao mini Dubai, sa kancelarijskim i stambenim objektima.

Jedina razlika u odnosu na zemlje Balkana, jeste to što ovaj poslovni poduhvat ne bi realizovao neki novi Eagle Hills (jer Mađarska nije brdovita) već njegova druga velika kompanija Emar propertis (Emaar properties).

Mediji iznose tvrdnju i da su razgovori sa Vladom daleko odmakli, a situaciju olakšava to što je zemljište već u vlasništvu države. Čelnici opštine na kojoj se nalazi prostor, rekli su novinarima da ne znaju ništa o projektu i da nisu u kontaktu s kompanijom koja bi ga razvila. Isto je saopštila i gradska uprava Budimpešte. Iako su rekli da su spremni da pregovaraju sa čelnicima Vlade i investitora, iskustvo im pokazuje da projekti tog obima dobijaju prioritetni status i da se preskaču lokalne vlasti.

U Budimpešti se već dugo diskutuje o razvoju ovog dijela grada, koji je blizu centra, i gdje bi uklanjanjem šina bio oslobođen veliki prostor.

Luka Drač

Alabar je na najsrdačniju dobrodošlicu naišao u Srbiji i Albaniji. I toliko je sličnosti između dva projekta da je praktično moguće reći da je primijenjen copy-paste pristup.

U obje zemlje za projekat su se zauzeli najviši zvaničnici. U Srbiji Alabara je više puta ugostio lično predsjednik dok je u Albaniji najveći poštovalac lika i djela arapskog investitora premijer Edi Rama. Alabar je od albanske javnosti dobio i nadimak „Ramin šeik“.

Sve je počelo potpisivanjem Memoranduma o razumjevanju i tom prilikom je premijer upotrebljavao izraze „dragi prijatelj“ i „bratstvo“ i hvalio „fantastičan dizajn“, uticaj na povećanje vrednosti nekretnina građana Drača, izgradnju najveće turističke marine na Mediteranu.

Praćen je isproban recept iz Beograda. Prvo renderi sa prikazima mnoštva zgrada i velike luke u koju će moći da stane 1.000 jahti.

Onda je nastavljeno sa onim što smo vidjeli i u Srbiji. Alabar sa najvišim predstavnikom države obilazi maketu projekta.

I na kraju, lansiran je i sajt na kojem već može da se iskaže interesovanje za kupovinu stanova u zgradama koje još ni do temelja nisu stigle.

Ali, iza dekora postoje važniji izazovi. Prema dostupnim informacijama, projekat će razvijati Eagle Hills Real Estate Development, albanska verzija Eagle Hills-a (prvobitno je nosila ime Symphony real estate development). Prvi vlasnik firme bila je Symphony Invest Limited koja je vlasništvo prenijela na North East Real Estate Holdings Limited iz Abu Dhabi-ja.

I u pogledu vlasništva urađena je ista stvar kao u Srbiji. Arapski partner i albanska država napravili su 2021. zajedničku firmu, u kojoj je vlasništvo podjeljeno u identičnom odnosu – 67% pripalo je Eagle Hills-u, a 33% državi odnosno državnoj kompaniji za razvoj luka.

Projekat je dobio status strateške investicije kao integrisani turistički projekat od strateškog značaja za državu (odluku je donijela Komisija za strateške investicije na čelu sa Ramom). Ta kriterij je ispunio jer je vrijedniji od dvije milijarde eura i zaposliće 12.000 ljudi, a status strateške investicije će imati sedam godina. Kao i u slučaju Srbije, i Albanija je donosila i mijenjala regulativu u cilju brže realizacije projekata.

Ključni doprinos albanske strane je zemljište, slično kao i u Srbiji. U ovom slučaju riječ je o 79 hektara. Uz to obavezali su se na sprovođenje eksproprijacije i komasacije parcela koje su obuhvaćene projektom. A dodatno, vlasti Albanije će morati da urade eksproprijaciju zemljišta za novu luku u koju će pristajati brodovi, za šta će prema pisanju albanskih medija morati da izdvoje osam miliona eura.

U odobrenju statusa strateške investicije dat je akcioni plan sa rokovima za realizaciju pripremnih aktivnosti i nadležnostima institucija, a posebno su značajne odredbe koje pominju ubrzavanje izdavanja građevinskih dozvola, procedure prenosa imovine i registracije u katastru, eksproprijacije.

Kao i u Srbiji, projekat će biti razvijan u fazama, najprije na 24 hektara, a potom i u punom obimu.

Alabar je pretvaranje luke Drač u turističku luku nazvao stvaranjem Monaka na Jadranu. Biće izgrađeno 12.000 luksuznih stanova, mjesta za pristajanje superjahti i kruzera, luksuzni hoteli…

Opozicija, očekivano, nije oduševljena. Salji Beriša nazvao je projekat „najvećom mega aferom“ u Europi. Bivši predsjednik Albanije Iljir Meta izjavio je nakon što je izmjena regulative prošla u parlamentu, da je Rama organizator i „glavni korisnik pljačke luke Drač“. On smatra da će velika imovina biti data u ruke „školjka“ firmama sa skrivenim vlasnicima.

Meta je dodao i da nije riječ ni o kakvom strateškom projektu već jednostavno o građevinskom poduhvatu koji podrazumijeva izgradnju stanova i samo dva hotela i male marine sa 280 mjesta. „Sve je orijentisano ka poslu sa stanovima. Također, stotine miliona eura biće oprošteno kroz poresko izuzeće i poklonjeno 820.000 kvadrata zemljišta vriijednog stotine miliona eura, a sve to će biti urađeno da bi se napravili stanovi“, naveo je Meta i dodao da će izgradnja nove luke za kargo brodove dodatno koštati državu 1,5 milijardi eura.

Beogradska priča

Ono što je Meta primjetio, a na šta su se žestoko osvrtali i kritičari beogradskog poduhvata, jeste način razrade projekta i pitanje koliko novca zapravo unosi investitor.

Vrijednost ulaganja u Beograd na vodi procijenjena je od političara na vlasti na 3,5 milijardi eura dok je ugovor obavezivao Eagle Hills da unese 150 miliona eura svojih para i još 150 miliona putem pozajmice. Manje od 10% vrijednosti investicije.

Meta isto navodi za Albaniju objašnjavajući zašto tvrdi da je riječ o šemi za pranje novca. On navodi da je iz plana projektnog finansiranja jasno da će samo 6,8% od najavljene dvije milijarde eura biti početno finansiranje – 3,4% od akcionara i 3,4% preko banaka. Sve u svemu, 130 miliona eura, računica je Mete.

Po svemu sudeći, u Beogradu se taj model projektnog finansiranja isplatio. Novac od prodaje stanova unaprijed reinvestiran je u razvoj novih zgrada i danas je situacija na gradilištu takva da se, nakon prvih godina u kojima se izgradnja odvijala nešto sporije, došlo do toga da je ostala tek po neka parcela između Savskog mosta i Gazele koja nije „napadnuta“, kako to nazivaju građevinci.

Dobar dio zgrada je već završen ili je uveliko u fazi izgradnje i, kako je to primjetio i Meta na primjeru Drača, dominiraju stambene zgrade. Bez obzira na to, razvoj Beograda na vodi ide na ruku Alabaru da dokaže da je ulazak u posao s njim nešto što će donijeti rezultate.

Iako je model faznog razvoja, gdje prvi dio finansira razvoj sljedećeg i tako redom, poznat u svijetu i ne podrazumijeva da investitor odmah na gomili donese obećane milijarde, ipak je veoma diskutabilna opravdanost ulaganja državnog zemljišta u razvoj projekta koji podrazumijeva izgradnju i prodaju stanova (a da za to država dobije trećinu novca).

Kako posluju firme u Beogradu na vodi

Srpska verzija Eagle Hills-a osnovana je u augustu 2014. a njen vlasnik je Belgrade Waterfront Capital Investment, firma registrovana u Abu Dabiju (prvi vlasnik bila je firma Eagle Hills International Properties LLC iz UAE).

Eagle Hills properties je u prošloj godini ostvario dobit od 1.184.000 dinara dok je godinu prije bio u gubitku nešto većem od dva miliona dinara. U 2020. imao je malu dobit od 301.000 dinara. Prema dostupnim podacima, firma nema zaposlenih.

S druge strane, ove godine dva put je mijenjala rukovodstvo. Prije devet mjeseci, mjesto direktora je napustio Mohamed Salman Sajid i zamijenio ga je Rauf Muhamad. Međutim, na tom mjestu se zadržao tek nešto više od pola godine da bi ga zamijenio Hišam Mohamed Ibrahim Soliman. Soliman je ujedno i zastupnik Eagle Hills-a u Albaniji.

Mnogo važnija za projekat je kompanija Beograd na vodi doo koja je ključni investitor. Također je osnovana 2014. i ima dva vlasnika – Belgrade Waterfront Capital Investment sa 67% udjela i Vladu Republike Srbije sa 33% (do prije dva mjeseca, Srbija je imala 32% udjela, a strani partner 68%).

Ova kompanija je veoma profitabilna. U prošloj godini ostvarila je dobit od 6,97 milijardi dinara odnosno oko 60 miliona eura. Godinu prije, neto dobit je bila 3,46 milijardi dinara. U 2020. zabilježen je neto gubitak od 327 miliona dinara. Ipak, treba imati u vidu da kompanija ima i 10,5 milijardi dinara dugoročnih obaveza i 41,7 milijardi kratkoročnih, najviše na ime primljenih avansa, depozita i kaucija.

Pored ovih postoji još nekoliko posebnih entiteta. Jedan od njih je firma BW Kula doo. Firma je osnovana 2017. i također je vlasništvo između Arapa i Vlade Srbije podjeljeno u odnosu 67% na prema 33% (i u ovom slučaju udio Srbije je u septembru povećano za jedan procentni poen). Gubitak ove firme bio je 227,5 miliona dinara u prošloj godini, 368 miliona u 2021. i 409,4 miliona u 2020. Firma je imala jednog zaposlenog u prošloj godini.

I tu je i firma BW Galerija doo kod koje je situacija slična kao sa BW Kula – osnovana je 2017. i odnos vlasništva je identičan. U 2021. je imala dva zaposlena, a prošle godine nijednog. Prije dvije godine imala je gubitak od 1,1 milijardu dinara, a prošle godine dobit od 290,5 milijardi.

Arapski rezon

Institut za Srednji istok iz Washington-a analizirao je motive dvije strane za ulazak u ovakve aranžmane. Kako navode u analizi iz 2021. za naše lidere ova saradnja predstavlja izvor prihoda i materijal za promociju.

Za arapsku stranu, ovakve investicije dio su šire strategije diversifikacije, za vrijeme kada će prihodi od nafte presahnuti. Zato su se UAE koncentrisale u Srbiji na više sektora. Pored nekretnina, to je i ulaganje u poljoprivredno zemljište i proizvodnju hrane (Al Dahra), aviosaobraćaj (Er Srbija) i odbrambenu industriju (zajedničko ulaganje u sistem ALAS). Procjena je i da im je važno da uđu u Europu, ali u zemlje koje nisu dio Europske unije i ne podliježu striktnim mehanizmima kontrole.

I sam Alabar diversifikuje svoje poslovanje. Pored ulaganja u razvoj nekretnina, velika ulaganja usmjerio je i u turistički sektor, razvoj elektronske trgovine, fond za podršku ulaganjima u tehnološke kompanije, digitalnu banku i prodaju hrane.