Kako je Beograd na vodi poslovao u 2023: Nebo je granica s ovakvom zaradom

Vjerovatno osokoljen dobrim poslovnim rezultatima, Beograd na vodi se osjeća spremnim da zagrize još veći zalogaj i možda baš zato ne mora da čudi da je donijeta odluka kojom se ovom grandioznom građevinskom projektu omogućava širenje na tri puta veću površinu nego što sada pokriva.

Kompanija Beograd na vodi doo iza sebe ima još jednu veoma profitabilnu godinu. Prema podacima novog finansijskog izvještaja za 2023. neto dobitak preduzeća koje gradi najveći stambeno-poslovni kompleks u glavnom gradu iznosio je 5,23 milijardi dinara ili gotovo 45 miliona eura.

Istina, riječ je o osjetnom padu profitabilnosti imajući u vidu da su u 2022. zaradili 6,97 milijardi dinara (oko 60 miliona eura), ali je i dalje veoma značajno ostvarenje. Trebalo bi imati u vidu i da je 2022. bila jedna od boljih godina za tržište nekretnina, između ostalog, zbog rata u Ukrajini.

Ako se posmatra još duži vremenski horizont, može se vidjeti da je Beograd na vodi za posljednjih pet godina zaradio više od 145 miliona eura i upravo su prethodne dvije godine ključne za ovakav rezultat.

Slabija prodaja – samo 220 miliona eura

Ukupni prihodi kompanije nisu se mnogo povećali tokom godine – sa 32 na 32,7 milijardi dinara – dok su rashodi uvećani sa 23,8 na 26,5 miljardi dinara.

Najveći dio prihoda ostvaren je prodajom stanova i drugih nepokretnosti. Doduše, ta prodaja je bila manja za oko pet milijardi dinara u odnosu na 2022. ali je ipak prodato stanova i drugih nepokretnosti za 25,9 milijardi dinara (više od 220 miliona eura).

Ipak, treba imati u vidu da ova cifra sadrži vrijednost prodatih nekretnina koje su završene i predate dok su na drugoj stavci evidentirani stanovi prodati u još nezavršenim objektima. Tu je slika još povoljnija. Avansi za unaprijed prodate stanove su prošle godine dostigli 41,7 milijardi dinara ili gotovo 360 miliona eura (značajno bolje nego u 2022. kada su primljeni avansi u iznosu od 30 milijardi).

Iz dokumentacije koja čini finansijski izvještaj može se vidjeti i da je prošle godine Beograd na vodi povećao ulaganja u izgradnju, sa 20,1 na 22,3 milijardi dinara dok je završio nekretnine u vrijednosti od 16,8 milijardi dinara.

Čime raspolaže Beograd na vodi

Ukupna imovina kojom ovaj investitor raspolaže je zabilježila osjetan skok i povećana je sa 68,1 na 89,8 milijardi dinara (gotovo 770 miliona eura).

Najveći dio imovine čini obrtna imovina, posebno zalihe (ukupno 57 milijardi dinara). Najvećim dijelom riječ je o ulaganjima u građevinske objekte namijenjene prodaji koji su u fazi izgradnje (28 milijardi dinara) i avansi dati izvođačima radova od gotovo 7,5 milijardi dinara.

Najznačajniju imovinu u ovom dijelu zatvara gotovina. Beograd na vodi je ima u iznosu od 14,8 milijardi dinara ili 126,5 miliona eura.

Slijedi stalna imovina vrijedna 32,5 milijardi dinara (uvećanje oko šest milijardi za godinu) gdje je značajno izdvojiti nekretnine.

Posljednjeg dana prošle godine vrijednost nekretnina u pripremi iznosila je 5,28 milijardi dinara od čega se 2,22 milijarde odnose na zemljište u pripremi, a takođe vrijednost investicionih nekretnina bila je 1,42 milijarde dinara odnosno zajedno više od 6,7 milijardi (oko 57,4 miliona eura).

S druge strane, mnogo veći udiou stalnoj imovini imaju dugoročni plasmani i potraživanja kompanije odnosno novac koji je u vidu pozajmica dat najvećim dijelom povezanim licima.

Ovdje je prije svega riječ o povezanim firmama BW Galerija i BW Kula kojima je plasirano 10 milijardi dinara. Pozajmice ovim dvjema firmama u prošloj godini povećane su za gotovo tri milijarde dinara.

Od povezanih lica potražuje 7,6 milijardi dinara, a kada se tome doda i potraživanje od 7,9 milijardi dinara po osnovu finansiranja nedostajuće infrastrukture, Beograd na vodi na ovoj stavci ukupno računa na 25,6 milijardi dinara (gotovo 220 miliona eura).

Kratkoročna potraživanja su manja, ali ne i zanemarljiva – 5,68 milijardi dinara.

Dugovanja

Druga strana bilansa Beograda na vodi, ona gdje se zbrajaju obaveze, možda je još interesantnija.

Na stavci dugoročna rezervisanja i obaveze stoji da Beograd na vodi duguje 14,8 milijardi dinara ili oko 126 miliona eura. I to ne bi bilo ništa neobično za jednog investitora, pogotovo u nekretnine, da zapravo ovdje nije riječ o dugovima za kredite.

Praktično cijeli ovaj iznos je knjižen na stavci „Ostale dugoročne obaveze“, a iz dokumentacije se može saznati da se od tog iznosa 14,7 milijardi dinara odnosi na dug za obračunati doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta tj. dug koji investitor ima prema Gradu Beogradu.

Nije neobičan samo visok iznos duga već i činjenica da je u odnosu na prethodnu godinu stavka „ostale dugoročne obaveze“ – duplirana.

Kada je riječ o kratkoročnim obavezama (do godinu), uočava se da su one značajno veće – 55 milijardi dinara – ali su najveći dio toga već pomenuti avansi od 41,7 milijardi dinara primljeni od kupaca stanova.

Od preostalog iznosa ističe se dugovanje ka dobavljaču iz inostranstva koji je povezano lice, a prema kojem obaveza iznosi 4,1 milijardi dinara i obaveze po osnovu kredita prema povezanom licu u inostranstvu od 2,9 milijardi dinara.

Obaveze prema dobavljačima u zemlji koji nisu povezani sa Beogradom na vodi su „samo“ 400 miliona dinara, a prema dobavljačima u inostranstvu tek 6,9 miliona.

Poslovanje s povezanim licima

U svom poslovanju, Beograd na vodi pruža usluge povezanim preduzećima i istovremeno je korisnik njihovih usluga, navodi se u dokumentaciji i dodaje da su ti odnosi regulisani ugovorima, po tržišnim uslovima.

Firme kojima pruža usluge su BW Galerija i BW Kula dok je korisnik usluga razvoja projekta koje mu pruža firma Eagle Hills Properties LLC iz Abu Dabija.

Kakvi su rezultati tog odnosa? Od pružanja usluga firmama Galerija i Kula, Beograd na vodi je prošle godine imao prihode od 401,1 milion dinara dok je na poslovanju sa Eagle Hills Properties, ali i sa majkom firmom Eagle Hills Waterfront Investment imao rashode malo veće od jedne milijarde dinara tako da je iz ovih odnosa izašao s minusom od 614,9 miliona dinara.

Što dugoročno, što kratkoročno, Beograd na vodi od Galerije i Kule potražuje čak 22 milijarde dinara dok su obaveze prema Eagle Hills 8,13 milijardi dinara.

Ovdje su uračunate i obaveze prema firmi Eagle Hills Properties, ali i prema firmi Eagle Hills Waterfront Investment koja je većinski vlasnik Beograda na vodi. Iz podataka se može vidjeti da Beograd na vodi svojoj majci firmi duguje 2,9 milijardi dinara po osnovu dugoročnog zajma koji je uzet, a koji dospijeva na kraju ove godine.

Šta je dobila država

Kako je država Srbija vlasnik trećine firme Beograd na vodi, učestvuje i u raspodjeli dobiti. Tako su dva partnera u 2022. podijelila 1,18 milijardi dinara dobiti u odnosu dva prema jedan tako da je državi pripala trećina ovog iznosa odnosno oko 3,3 miliona eura.

I prošle godine isplaćen je isti iznos tako da praktično država od projekta Beograd na vodi ima direktnu korist za budžet u vidu dividende od 3,3 miliona eura godišnje.

Drugi benefiti su prihodi od poreza, kao i od pratećih dažbina u procesu gradnje. Od poreza na dodatu vrijednost prošle godine dobijeno je 271,9 miliona dinara (2,3 miliona eura) i taj prihod je gotovo upola manji nego u 2022. kada je iznosio 508,9 miliona.

Po osnovu poreza na dobitak knjižena je obaveza od 961,3 miliona dinara ili 8,2 miliona eura, ali je i ovaj prihod manji u odnosu na godinu prije kada je iznosio 1,24 milijardi dinara.

Galerija i Kula Firma BW Galerija prošlu godinu završila je sa ukupnim prihodima od 4,45 milijardi dinara i rashodima od 3,72 milijarde tako da je i ona poslovala pozitivno i ostvarila neto dobitak od 584,7 miliona dinara ili oko pet miliona evra. To je dvostruko bolji rezultat nego godinu ranije. Najveći dio ovih prihoda donijelo je izdavanje u zakup komercijalnog prostora u tržnom centru – 3,2 milijarde dinara dok je ostatak mahom došao od pružanja servisnih i marketing usluga. Ukupna imovina ovog preduzeća je nešto veća od 30 milijardi dinara, a najveći dio te vrijednosti je tržni centar koji vrijedi nešto više od 26 milijardi dinara ili oko 220 miliona eura. Galerija je dugoročno zadužena za više od 26 milijardi dinara od čega 3,1 milijardu duguje Beogradu na vodi kao povezanom licu i 5,85 milijardi majci firmi Eagle Hills Waterfront Investment po osnovu dugoročnih zajmova. Postoji i još jedna obaveza od 6,38 milijardi prema Beogradu na vodi. Takođe tu su i dugovi bankama u zemlji za kredite – 5,42 milijardi i bankama u inostranstvu – 5,25 milijardi dinara odnosno ukupno oko 125 miliona eura. Kratkoročne obaveze iznose 5,3 milijardi dinara gdje polovinu čine obaveze iz poslovanja – 2,6 milijardi. I te obaveze su u najvećoj mjeri prema dobavljačima koji su povezana lica. U poslovima sa povezanim licima Galerija je ostvarila prihode od 39,8 miliona dinara poslujući sa Beogradom na vodi i firmom BW Kula, dok je u poslovima sa majkom firmom Eagle Hills Waterfront Investment i Eagle Hills Properties imala rashode od 427,7 miliona dinara tako da je u minusu od 387 miliona dinara. Kada je riječ o obavezama prema ovim povezanim licima one su iznad 12 milijardi dinara. BW Kula nije bila tako uspješna. Još jednu godinu je u gubitku, ovoga puta u iznosu od 320,6 miliona dinara što je povećanje u odnosu na godinu prije kada je iznosio 227,5 miliona dinara. Ukupni prihodi firme iznosili su 4,3 milijardi dinara, a rashodi 4,6 milijardi. Ukupna imovina kompanije je 24,2 milijarde dinara i najveći dio čini obrtna imovina odnosno ulaganje u zgradu (22 milijarde). Dugoročne obaveze firme su 14,6 milijardi dinara. Oko 7,5 milijardi dinara BW Kula se dugoročno zadužila kod Beograda na vodi i majke firme Eagle Hills i taj dug je uvećan u odnosu na prethodnu godinu, a još 65 miliona evra uzela je od banaka radi izgradnje kule. Takođe, još 1,2 milijardi dinara duguje Beogradu na vodi na ime učešća u troškovima izgradnje infrastrukture. Pored dugoročnih tu su i kratkoročne obaveze od 10,6 milijardi dinara od čega se 1,7 milijardi odnosi na kredite, 3,3 milijarde na primljene avanse za prodate stanove i 3,7 milijardi za obaveze iz poslovanja od čega najviše prema povezanim licima. I BW Galerija i BW Kula knjiže u svojim bilansima gubitak iznad visine kapitala.