Kakve su cijene kvadrata nekretnina u Sarajevu, Mostaru i Banjaluci?

Kakve su cijene kvadrata nekretnina u Sarajevu, Mostaru i Banjaluci? Šta se više traži, stanovi ili kuće, manje ili veće kvadrature? Ko kupuje, da li je veća potražnja za užim jezgrom grada, ili na periferiji? Na ova pitanja za N1 odgovorile su Selma Elezović iz agencije Smart nekretnine Mostar, Altijana Medić, agentica agencije IBI nekretnine Sarajevo i Tanja Talić iz Agencije TNT nekretnine Banjaluka.

Cijene kvadrata stanova

Kada je riječ o Banjaluci, cijene kvadrata variraju u novogradnji i stanogradnji. Međutim, opet, sve zavisi i od lokacije.

“Cijena kvadrata stana u novogradnji se kreće od 3.100 KM, a u samom centru do 5.900 KM. Stara gradnja prati novu i sve zavisi od lokacije. Međutim, devastirani stanovi kreću se od 2.300 KM po kvadratu, a renovirani u koje doslovno donesete samo svoje stvar vrijede čak i do 3.800 KM po kvadratu”, navela je Tanja Talić iz Agencije TNT nekretnine Banjaluka.

Da lokacija kao i to da li je riječ o novoj ili starog gradnji igra veliku ulogu pri definisanju cijena kvadrata, slučaj je i u Mostaru.

“Cijene stanova u starogradnji se kreću od 2.200 KM do 3.800 KM po kvadratu. Htjela bih napomenuti da u Mostaru postoji mnogo visokokvalitetnih renoviranih stanova u starogradnji gdje se cijene stanova po kvadratu kreću do 3.800 KM. Kada je riječ o novogradnji, lokacija igra značajnu ulogu pa je tako cijena kvadrata stana do 4.000 KM”, pojasnila je Selma Elezović iz agencije Smart nekretnine Mostar.

Altijana Medić, agentica agencije IBI nekretnine Sarajevo poručila je da je prema ovoj priči i konstalaciji cijena glavni grad BiH najgori.

“I u Sarajevu strašno varira cijene kvadrata stanova u starogradnji i novogradnji, međutim, cijenu determinira isključivo i samo lokacija. Imali smo slučaj da smo nedavno prodali stan vrlo male kvadrature (40 metara kvadratnih) za nevjerovatnih 7.000 KM po kvadratu u novogradnji u centru grada, a ako u stanogradnji nađemo stan da je 3.000 KM po kvadratu onda mislimo da smo imali sreće. Inače kvadrature manjih stanova su mnogo skuplje u odnosu na velike jer je u malom maksimalno iskorišten prostor”, ustvrdila je Medić.

Kuće su jeftinije, ali potraga za njima jako mala

Zatim je Medić istakla da je veća potražnja za stanovima nego za kućama kada je riječ o Sarajevu.

“Ni mi ne možemo odgovoriti na pitanje zašto je to tako. Jer svi ljudi nekako kuću zamišljaju sa dvorištem na periferiji, gdje je mirnije za porodicu. Generalno, kuća je nešto što bi, prema pravilu, trebalo da vam obezbijedi kvalitetan život, međutim, duplo su jeftinije nego stanovi bez obzira na lokaciju. Rijetko se traže s namjerom za kupovinu, ali zato stanovi vode primat u tome. Također, veća je potražnja za manjim kvadraturama stanova zato što je ekspanzija turista u Sarajevu i samim time i biznisa za iznajmljivanje stanova na jedan dan i to je nešto što donosi ogroman profit. Namjenski se kupuuju stanovi manje kvadrature i ne pita se za cijenu”, dodala je Medić.

Talić je istakla da je i u Banjaluci veća potražnja za stanovima.

“Nevjerovatno, ista je priča kao i u Sarajevu. U Banjaluci stoje kuće s istim cijenama već duži niz godina. Imamo potražnju za kućama, ali ona se kreće do nekih maksimum 200.000 KM. S druge strane, stanovi se prodaju nevjerovatnom brzinom. I nama je to nelogično pogotovo kada su porodice u pitanju. Kod nas je malo drugačija situacija. Traže se mali stanovi naravno, ali je sada velika potražnja i za onima sa većom kvadraturom sa tri do četiri sobe jer ih potražuju uglavnom parovi koji su stekli svoje porodice, imaju djecu pa im je potreban veći prostor. Shodno tome, sada su nam doslovno stanovi sa četiri ili pet spavaćih soba baš u potražnji. Inače, manji stanovi su do 55 kvadrata, a sve preko 60 kvadrata se smatra velikim stanovima. Trenutno se u Banjaluci potražuju stanovi od 100 do 120 kvadrata kada govorimo o tom nekom većem prostoru”, navela je Talić dodajući da se i u novogradnji potražuju veliki stanovi:

“Jer vi sada u novogradnji sa 90 kvadrata imate stan sa tri-četiri spavaće sobe”.

Ni u Mostaru nije ništa bolje niti drugačije u odnosu na Sarajevo i Banjaluku.

“U Agenciji Smart nekretnine najveća je potraga za stanovima, ali i zemljištima u okolini Mostara (južniji dio) za izgradnju individualnih stambenih objekata sa bazenima jer je i u Mostaru turizam veoma atraktivan. Također, kod nas je i veliki broj investitora koji traže interesantne lokacije za izgradnju stambeno-poslovnih objekata koji bi bili dobri za tržišta. Međutim, kupci koji lićno za sebe traže najviše žele stanove i definitivno je najveća potražnja za njima. I otprilike se traže neki pristojni stanovi od oko 70 metara kvadratnih koji je inače dvosoban. I to znači da se traže stanovi sa većom kvadraturom”, dodala je Elezović.

Lokacija i kvalitet gradnje prednjači pri kupovini stanova

Medić je pojasnila da se kupci u Sarajevu prilikom kupovine nekretnine najviše raspituju za lokaciju i kvalitet gradnje.

“Ono što svakako moramo napomenuti jeste činjenica da je raspored prostorija u stanogradnji daleko bolji nego u novogradnji. Tako da se veoma često bira starogradnja i atraktivnija je u odnosu na novogradnju jer se te noove zgrade ne nalaze na privlačnim lokacijama. Isto tako, nije važno ni da li je stanogradnja adaptirana ili ne, već je bitniji raspored prostorija”, navela je Medić.

Interesovalo nas je koje su to atraktivne lokacije u Sarajevu?

“To su centar grada, zatim općine Novi Grad i Novo Sarajevo. Znate i sami da je vrlo važna i blizina prijevoza, škola, javnih ustanova, bolnica, apoteka i sl. Također, na cijene stanova mnogo utječe i spratnost. Prizemlje i zadnji spratovi su po pravilu pomaknuti u stranu i rijetko ih ko traži, a najviše se traž stanovi koji se nalaze na prvom pa sve do četvrtog sprata. I traže se stanovi od 40 do 70 kvadrata. Također, imamo i prodavaca koji su stariji i sami žive u stanovima pa ne mogu tako velike prostore održavati zbog čega se odlučuju na prodaju i kupuju manje. Vrlo je različito i ne možemo ništa generalizovati”, istakla je Medić.

U Banjaluci je preslikana priča iz Sarajeva.

“Isto tako se gleda raspored prostorija kada je riječ o starogradnji, zatim, spratnost, lokacija i naravno kvalitet renoviranja. Jer vi sada u stan od 80 kvadrata ako je devastiran imate uložiti 50.000 KM do 60.000 KM i sve se to gleda. Također, jako mnogo nam se traži i nova gradnja jer u njoj sa 55 kvadrata imate stan sa dvije spavaće sobe i to je idealno za mlade bračne parove. Također i stanovi od 65 kvadrata su isto tako traženi i zbog toga nova gradnja kod nas ima prioritet jer ne iziskuje mnogo ulaganja, a opet se gleda i na to ko je investitor jer se već kod nas zna kako ko gradi. Zadnjih možda godinu nemamo nešto puno stanova u starogradnji u ponudi za razliku od prethodnih godina. I to što smo imali stanova veoma brzo smo prodali, a ono što ostane svodi se uglavnom na to da ili vlasnici drže veoma visoku cijenu iako predlažemo da smanje jer ne ide prodaja ili su to stanovi u koje treba puno uložiti bez obzira na to što su u samom centru grada. I u Banjaluci je najatraktivnija lokacija sami centar grada, zatim, Nova Varoš, Borik i Mejdan. Ta sva četiri naselja su i povezana infrastrukturom, ali tu više nema slobodnog građevinskog zemljišta za izgradnju nove zgrade”, istakla je Talić.

Elezović pojašnjava da kupci u Mostaru ipak najviše stanove traže na osnovu lokacije bez obzira na to da li je riječ o novoj ili staroj gradnji.

“Isto tako postoje stanovi u staroj gradnji koji su tako detaljno renovirani da odgovaraju čak i rangu novogradnje. U ponudi se naravno nađe i različitih stanova različite kvalitete od onih koji se još nalaze u izvornom stanju kada su i građeni i koje je potrebno detaljno renovirati. Kao što su kolege rekle, jednostavno, nema više lokacija u gradu da bi se pravile nove zgrade pa tako umjesto u centru grada, investitori odlučuju graditi u široj gradskoj zoni. Ti stanovi su također traženi i ljudi se više odlučuju za novogradnju, međutim, kako je već rečeno stanovi u staroj gradnji imaju bolju dispoziciju i mogu se lakše prilagoditi načinu života, međutim, tih stanova je vrlo malo u ponudi”, navela je Elezović.

Stanovi se kupuju kešom ili kreditom?

Pitali smo ko kupuje stanove u Sarajevu?

“Oko 50 posto učešća su mladi bračni parovi, a 50 posto su investitori i ljudi koji kupuju stanove za dalje reinvestiranje i preprodaju te oni koji nekretninu kupuju namjenski za izdavanje”, dodala je Medić, a kada smo je upitali da li ljudi nekretninu više plaćaju kešom ili na kredit ona je rekla:

“Banke kod nas su likvidne i moraju plasirati sredstva, a naše stanovništvo je prezaduženo i nije baš kreditno sposobno. I tu nastaje disbalans kada bi neko rado digao kredit, ali ne može. U principu se sve svodi na isto – onaj ko ima nešto da naslijedi to uglavnom proda pa uloži u neku novu nekretninu. Podjednak je udio i keša i kredita”.

Placevi se kupuju u Banjaluci i Mostaru, u Sarajevu skoro nikako

Talić ističe da je i u Banjaluci taj omjer otprilike isti.

“Jako puno ljudi ima gotovinu ili su nešto prodali pa ulažu dalje. Mladi bračni parovi u 90 psoto slučajeva podižu kredit za kupovinu nekretnine. Međutim, ti krediti dostižu maksimum od 170.000 KM do 200.000 KM tako da oni uvijek biraju manju kvadraturu stanova ili se sve više odlučuju za kupovinu placa za izgradnju manje kuće. Čak u nekim slučajevima imamo situaciju da se ulaže za kupovinu po principu pola-pola. Dakle, ili imaju nešto novca ušteđenog ili im je pomogla porodica ili su nešto prodali pa taj novac kombinuju sa kreditom. Nema pravila, dijaspora većinom dolazi sa gotovinom i dosta naših ljudi ovdje je sa gotovinom u rukama, pogotovo investitori. Mladi se najviše odlučuju i za plac bliže gradu, a placevi na periferiji (Budžak, Petričevac i sl.) su jako skupi. Mi sada u Rosuljama koje su kilometar od centra grada imamo plac od 780 kvadrata i košta 300.000 KM. Na Petričevcu imamo plac od 2.200 kvadrata i taj plac košta 250.000 KKM. Međutim, imamo isto tako slučajeve gdje se nalaze plcevi po 500-600 kvadrata za nekih 35.000 KM do 50.000 KM. I tu je udaljenost od centra možda 3,5 do 4 kilometra i tu su najtraženiji placevi. Potražnja za placevima je velika jer je isplativije to od izgrađene kuće na kojoj ćete svakako ulagati u radove jer želite napraviti svoj raspored”, dodala je Talić.

Elezović je istakla da u Mostaru također kako mladi tako i stari kupuju nekretnine. Ima i onih koji preprodaju već one koje posjeduju kako bi uzeli adekvatniji stan, a ima i ljudi koji iz drugih gradova dolaze u Hercegovinu i kupuju zemljište.

“Imamo i ljude koji također žive van granica BiH i koji također kupuju nekretninu u Mostaru. U posljednje vrijeme je bilo zainteresovanih kupaca iz zapadne Evrope – Italije, Njemačke, Nizozemske tako da je i to za nas bilo jedno novo iskustvo. Oni tu nekretninu kupuju kao prostor za stanovanje ili za neku potencijalnu investiciju. Također sjeverni i južni dio Mostara je jako interesantan za kupovinu placeva. S obzirom na to da je velika potražnja, cijene su enormno skočile, sada je jako velika potražnja u sjevernom dijelu grada jer ima osiguranu infrastrukturu”, navela je Elezović.

Ista situacija je i u Sarajevu.

“Potražnja za placevina je velika, međutim, suočavamo se sa drugim problemima jer je Sarajevo kotlina i nemamo zemljišta u ravnici ili jako rijetko. I zemljišta koja imamo su jako često neparcelisana i velika, a klijenti traže one od 500 do 600 kvadrata i jako su skupa. Manja je potraga u Sarajevu za placevima nego u ostalim gradovima”, istakla je Medić.

Ljudi više vole “zidove”

Zatim je ustvrdila da kupci najviše traže “samo zidove”, tačnije da nije stan namješten.

“Jer prodavac kada prodaje se sentimentalno veže za određene stvari koje, s druge strane, nisu važne onom koji kupuje. Da li ste vi ugradili špansku keramiku ili vam je skup namještaj je potpuno nevažno za klijente koji žele nešto sasvim novo”, dodala je.

Ista situacija je i u Banjaluci.

“Oko 90 posto je da ne žele namješten stan, ali dobra stvar je da u novogradnji ostaju ugradbeni elementi poput kuhinje i ormara. Kada je riječ o kućama, traži se komad namještaja više, ali je uglavnom nenamješteno jer svako voli svoj namještaj”, navela je Talić.

I Elezović je isto potvrdila za područje Mostara navodeći da “svako želi u novu nekretninu unijeti vlastiti namještaj”.