Ovo su američki građevinari koji se brutalno bogate dok su stanovi mnogima nedostižan san
Forbes otkriva desetak novih milijardera graditelja čije je bogatstvo poraslo zahvaljujući visokim cijenama i kamatnim stopama u industriji gradnje stambenih objekata.
Dok posmatra niz porodičnih kuća s tri do pet spavaćih soba koje se grade duž nedavno asfaltirane ulice Edison drajv (Addison Drive), Tom Bredberi (Tom Bradbury) opaža problem. Odlučno prilazi radnicima na bageru, pokazujući im gdje tačno trebaju kopati.
“Sve se mora napraviti kako treba i na vrijeme”, kaže Bredberi. “Kao kad automobil siđe s proizvodne trake, mora biti spreman za vožnju.”
Bredberi je stručnjak u izgradnji naselja poput ovog – “Duncan Farm” u Kartersvilu, predgrađu Atlante. Od 2008. godine, njegova kompanija Smith Douglas Homes izgradila je 304 stambena kompleksa u pet država. Prodaja je 2023. dosegla iznos od 765 miliona dolara. Vrijednost dionica kompanije Smith Douglas s kojom je Bredberi u januaru izašao na Njujoršku berzu otad je porasla 56%. Osamdesetogodišnji Bredberi, koji i dalje posjeduje 88% dionica, danas je milijarder.
Put do nekretnine – nedostižan san mnogima u SAD
Nikad nije bilo gore vrijeme za kupovinu nekretnina. Godine 2023., kamatne stope na kredite skočile su na nivoe nezabilježene od 2008. te su, uorkos padu u posljednjim mjesecima, i dalje više nego što su bile u posljednje dvije decenije. Cijene nekretnina takođe su eksplodirale, porasle su u prosjeku 30% na nacionalnom nivou u protekle četiri godine, dok je stvarni medijalni dohodak domaćinstava stagnirao.
Ipak, s obzirom na nacionalni manjak od najmanje četiri miliona stambenih jedinica, prema Nacionalnom udruženju posrednika u prometu nekretninama, ovo je zlatno doba za građevinare jer naprosto nema dovoljno nekretnina za stanovanje. S&P indeks graditelja porastao je 57% u posljednjih 12 mjeseci. Dionice najvećeg, D.R. Hortona, u tom su periodu još više porasle, 70%, dok su dionice Toll Brothersa koji se bavi gradnjom luksuznih kuća skočile 96%.
Ovaj građevinski bum doveo je do buma milijardera. Forbes otkriva nove milijardere ili milijarderske porodice iz građevinske industrije. To uključuje Bredberija, Kejti Briton (Kathy Britton) iz Perry Homesa, Itzhaka Ezrattija iz GL Homesa i troje članova porodice Miller iz Lennar Corpa.
I Haris i Tramp pozivaju na pojačanu izgradnju
Taj trend ne pokazuje znakove usporavanja, posebno s obzirom na to da i Kamala Haris (Kamala Harris) i Donald Tramp (Donald Trump) pozivaju na pojačanu izgradnju novih stambenih jedinica. Osim toga, građevinari imaju nekoliko prednosti: kupci koji nemaju dovoljno gotovine ne samo da ne moraju dodatno ulagati u renoviranje nove kuće, već od kreditnih institucija povezanih s građevinskim firmama često mogu dobiti pozajmice s konkurentnim kamatnim stopama ili iskoristiti druge prodajne pogodnosti za smanjenje troškova.
“Kad sve to spojite, dobijate okruženje koje je stabilnije i bolje nego što je, vjerujem, očekivala većina ekonomista”, kaže Robert Dic (Robert Dietz), glavni ekonomista Nacionalnog udruženja građevinara. “Tim kompanijama nikad nije išlo bolje”, dodao je Alen Ratner (Alan Ratner), analitičar istraživačke kompanije Zelman & Associates.
A neke od njih već se jako dugo bave tim poslom.
Bredberi, čiji je otac bio arhitekta koji je projektovao zgrade državnih kancelarija i koji je nekad radio kao instruktor letjenja, 1975. godine je prodao svoju prvu kuću policajcu i opštinskoj službenici za 35.000 dolara. To je bio početak kompanije Colony Homes, koja je gradila osnovne stambene jedinice u Džordžiji i Sjevernoj Karolini prije nego što je Bredberi 2003. prodao KB Homeu za 67 miliona dolara. Pet godina poslije, kad se KB Home povukao iz Atlante, Bredberi, kojeg je napuštanje tog tržišta razljutilo, osnovao je Smith Douglas Homes.
Otad je izgradio 15.000 kuća, uglavnom za kupce iz niže i srednje klase poput radnika u autoindustriji, učitelja i zaposlenih u hitnim službama, pretežno na tržištima u razvoju na jugu, poput Nešvila, Šarlota i Rwlija. Uspio je zadržati relativno pristupačne cijene kuća jer je proces gradnje doveo do savršenstva, i to zahvaljujući softveru SMART build koji u realnom vremenu ažurira partnere i dobavljače materijala, počevši od trenutka kupčeve narudžbe. Kad jedan dio građevinskog procesa završi, već se sjutradan ujutro može preći na sljedeći korak. Što prije radnici izađu na gradilište, brže se i jeftinije može početi s gradnjom kuće za sljedećega kupca. Sistem SMART skratio je vrijeme izgradnje kuća Smith Douglas Homesa na prosječno svega 59 dana od početka do završetka, što je oko 20% brže od većine drugih javnih građevinskih kompanije.
“Naš je cilj da budemo što efikasniji kako bismo doprli do što je moguće više ljudi”, kaže Bredberi. “Otkako sam u poslu, uvijek sam imao velike i smione ciljeve i uvijek bih se približio njihovu ostvarenju ili ih nadmašio.”
Kako do rekordne prodaje
Patrik Zalapski (Patrick Zalupski) krenuo je kasnije od Bredberija, ali je već postao bogatiji. Bivši revizor FedExa u Tenesiju preselio se na Floridu i izgradio prvih 27 kuća u Džeksonvilu 2009. godine, odmah nakon finansijske krize. Otad je njegova kompanija Dream Finders Homes, koja je od 2021. na berzi, prodala 31.000 kuća do 2023. u osam saveznih država, uglavnom na jugoistoku. Kao i Bredberi, cilja na kupce koji prvi put kupuju kuće ili one koji žele veću nekretninu, ali njegova se strategija u posljednjih nekoliko godina uglavnom bazirala na tome da luksuzne dodatke poput kvarcnih radnih površina ili drvenih podova prodaje uz nadoplatu umjesto da budu uključeni u cijenu nekretnine. To je kompaniji pomoglo da postigne rekordnu prodaju od 3,7 milijardi dolara u 2023, što je 12% više u odnosu na prethodnu godinu, te je Zalapskog dovelo na Forbesovu listu milijardera, s procijenjenom vrijednošću imovine od 2,3 milijarde dolara, što može zahvaliti svom 84-postotnom udjelu u kompaniji.
“Prije smo daleko češće prilagođavali kuće u skladu sa željama kupaca”, kaže Zalapski, koji je početkom ove godine platio gotovo osam miliona dolara za kupovinu vile od 1.600 “kvadrata” u Džeksonvilu, koja se nalazi u Nacionalnom registru istorijskih mjesta SAD-a. “Sve je to strašno neefikasno i skupo. Sad samo nastojimo u konačnom isporučiti kuću po pristupačnijoj cijeni.”
U međuvremenu je Lennar, druga najveća građevinska kompanija u Americi, počela graditi kuće od šezdesetak kvadratnih metara, širine prilaza, po cijeni od samo 137.000 dolara. Ove su godine u San Antoniju prodali gotovo svaku parcelu u svojoj prvoj zajednici malenih kuća. “Potražnja ostaje snažna ako su cijene prihvatljive”, smatra Stjuart Miler (Stuart Miller), izvršni direktor i predsjednik Lennara (procijenjena neto vrijednost: 1,8 milijardi dolara). Miler, čiji je pokojni otac Lenard Miler (Leonard Miller) 1956. postao suvlasnik prethodnika Lennara, već je 35 godina na čelu kompanije. Posao cvjeta kao nikad, nedavno dosegnuvši tržišnu kapitalizaciju od 52 milijarde dolara; sasvim dovoljno za Stjuarta i njegovog brata i sestru, Džefrija (Jeffrey) i Lesli Miler Sajonc (Leslie Miller Saiontz), koji su takođe milijarderi.
U ponudi sve više manjih i manje luksuznih kuća
Čak je i kompanija Toll Brothers, poznata kao najveći graditelj luksuznih kuća u zemlji, počela ciljati niže tržišne segmente. Godine 2016. krenuli su nuditi manje gradske kuće i kuće na manjim parcelama po cijeni od 450.000 dolara. Oko 2019. te su jeftinije stambene jedinice činile svega oko 10% poslovanja Toll Brothersa. Danas se “40% kuća Toll Brothersa prodaje u tom nižem cjenovnom rangu”, kaže Dag Jerli (Doug Yearley), predsjednik i izvršni direktor kompanije. “U okruženju s visokim kamatnim stopama, dobro nam ide.”
Naročito dobro ide Brusu Tolu (Bruce Toll), koji je 1967. godine s pokojnim bratom Bobom osnovao firmu i povukao se s mjesta zamjenika predsjednika odbora 2016. godine. Tol (81), koji sve više smanjuje ulaganje u dionice Toll Brothersa i investira u komercijalne nekretnine, ali još je vlasnik 1% dionica, danas posjeduje imovinu vrijednu oko dvije milijarde dolara.
Brojnim kupcima nije toliko važna pristupačnost koliko mogućnost dobijanja dobre ponude. U Teksasu, pristup Kejti Briton donekle je suprotan nacionalnom trendu. Kompanija Perry Homes sa sjedištem u Hjustonu koju je Briton naslijedila od oca Boba Perija (Bob Perry), koristi talas novih stanovnika i kompanije koji se sele u područja Dalasa i Hjustona u potrazi za nižim porezima, ciljajući kupce luksuznih nekretnina s internim timom za dizajn koji im nudi više izbora u pogledu planova, tehnologije i materijala. Pod vodstvom Briton, koja je kao srednjoškolka tokom ljetnih praznika pomagala prodajnim saradnicima Perry Homesa, angažovali su dodatne arhitekte kako bi kupcima ponudili još više planova i mogućnosti prilagođavanja. “Naš proizvod je vrhunskog kvaliteta”, kaže Briton (55). “Mislim da gradimo najbolje kuće u branši i vrlo pomno biramo lokacije.”
Problemi s kamatama
Zbog usporavanja tržišta nakon pandemije koronavirusa, gradnja nekretnina kupcima je zapravo na mnogo načina postala privlačnija. Cijene postojećih kuća u većem dijelu zemlje nisu pale, čak ni kad su kamate na kredite skočile dovoljno da mjesečna rata prosječnog kupca od 2021. godine poraste za više od 1.000 dolara. A s obzirom na to je da šest od deset američkih vlasnika kuća vezano za kamatne stope niže od 4%, oni nisu spremni – ili nisu u mogućnosti – prodati svoje kuće i plaćati višu kamatnu stopu pri sljedećoj kupovini, što dodatno smanjuje ponudu na tržištu.
“Pogledali smo dosta starijih kuća i nisam htio preplatiti nešto u što ću morati dodatno ulagati”, kaže Džejms Valas (James Wallace), inženjer za kontrolne sisteme iz Detroita, koji je sa suprugom u aprilu kupio prvu kuću od lokalne građevinske firme. “Odlučili smo da ćemo kupiti nešto novo oko čega se nećemo morati brinuti.”
Mnoge veće građevinske kompanije imaju još jednu prednost: mogu omogućiti pogodnosti kakve drugi ne mogu. Nijedna banka u Americi ne oglašava kamatnu stopu manju od 5,5% na postojeću kuću, ali Ashton Woods Homes će u Daramu u Sjevernoj Karolini svojim novim kupcima omogućiti kredit s kamatom od 5%. To je zato što brojne građevinske firme sarađuju s kreditnim institucijama koje mogu ponuditi bolje kamatne stope ili subvencionirati dio troškova kupovine koristeći mali dio profita kompanije koja je sagradila nekretninu. Danas mnogi nude smanjenje kamatnih stopa, gdje kupac unaprijed plaća nižu kamatu prilikom finalizacije ugovora, što većim kompanijama koje imaju vlastite kreditne odjele daje prednost u odnosu na manje firme i prodavce postojećih kuća, kaže UBS-ov analitičar Džon Lovalo (John Lovallo).
Ako vam građevinska kompanija može omogućiti nižu kamatu, razlika između novih i starih kuća nestaje. Cijena nove kuće niža je od srednje cijene postojeće kuće”, kaže Brajan Bernard (Brian Bernard), direktor istraživanja kapitala industrijskih sektora u Morningstaru. “Ljudi shvataju da mogu dobiti prilično dobru ponudu za kupovinu kuća. Istina je da nisu toliko pristupačne kao prije nekoliko godina, ali sebi još to mogu priuštiti.”
Kompanija osniva svoj kreditni odsjek
Najveća američka građevinska kompanija, D.R. Horton, u januaru je najavila da planira ponuditi više dugoročnih smanjenja kamatnih stopa putem vlastitog kreditnog odsjeka, DHI Mortgage, kako bi zadržala prednost u odnosu na konkurenciju. Floridska kompanija Dream Finders Homes kojom upravlja milijarder Patrik Zalapski, nedavno je pripojila jednu kreditnu firmu kako bi kupcima ponudila niže kamatne stope. “Danas su niže kamate najveća korist za kupce”, kaže Zalapski. Više od 90% novih kupaca kuća Dream Findersa koristi ovu pogodnost.
Očekuje se da će građevinski procvat potrajati, čak i da dođe do usporavanja ekonomije. Nacionalno udruženje posrednika u prometu nekretninama predviđa manjak stambenih jedinica najmanje još pet godina, čak i uz povećanu građevinsku aktivnost. Nakon krize 2008. godine, broj novih stambenih projekata naglo je pao, a nedostatak materijala i radne snage održavao je nivo gradnje ispod potražnje više od decenija. Pad kamatnih stopa mogao bi privući više kupaca.
Lorens Jun (Lawrence Yun), glavni ekonomist Nacionalnog udruženja posrednika u prometu nekretninama, prognozira pozitivan trend za građevinare zbog stalnog manjka stambenih jedinica. Kancelarija za budžet američkog Kongresa predviđa 1,6 miliona novih stambenih projekata godišnje tokom sljedeće decenije. Goldmen Saks (Goldman Sachs) očekuje da će prodaja novih kuća porasti na 723.000 do kraja godine, dok Fani Mej (Fannie Mae) smatra da će 2024. biti najslabija godina za prodaju postojećih kuća od 1995. godine, što će pogodovati građevinskim firmama i ulagačima.
Bredberi iz Smith Douglas Homesa ističe da mnogi ljudi koji su prije mogli priuštiti kuću sad to ne mogu zbog visokih kamata. Kaže da bi bilo sjajno da one padnu kako bi podstanari koji sanjaju o vlastitoj kući taj san mogli i ispuniti.
Lista novih građevinara-milijardera
Ovi novi milijarderi iskoristili su manjak stambenih jedinica u Americi i tako ušli u klub najbogatijih.
Porodica Horton
Rajan (Ryan) Horton: 3 milijarde dolara
Regan (Reagan) Horton: 3 milijarde dolara
Marti (Marty) Horton: 1,5 milijardi dolara
Martin pokojni suprug Donald Horton 1978. godine osnovao je D.R. Horton koja je do 2002. izrasla u najveću američku građevinsku kompaniju. Ona i dvojica njenih sinova, od kojih nijedan ne radi u firmi, naslijedili su porodično bogatstvo nakon Donaldove smrti u maju. Dionice su u protekloj godini porasle 70%.
Porodica Miler
Stjuart Miler (Stuart Miller): 1,8 milijardi dolara
Džefri Miler (Jeffrey Miller): 1,4 milijarde dolara
Lesli Miler Sajonc (Leslie Miller Saiontz): 1,4 milijarde dolara
Stjuart Miler pridružio se firmi Lennar Corp. 1982. godine i 1997. preuzeo dužnost predsjednika i izvršnog direktora od svog oca Lenarda Milera. Kompanija, čije su dionice prošle godine porasle 56%, gradi samostojeće i gradske kuće u 26 saveznih država.
Kejti Briton (Kathy Britton)
2,6 milijardi dolara
Briton je radila u odsjecima prodaje i akvizicije zemljišta u firmi Perry Homes sa sjedištem u Teksasu prije nego što je naslijedila oca Boba Perija, osnivača kompanije, nakon njegove smrti 2013. Danas je izvršna predsjednica privatne kompanije koja je u 2023. godini ostvarila prihod od 2,4 milijarde dolara.
Brus Tol (Bruce Toll)
2 milijarde dolara
Tol i njegov brat Bob, koji je preminuo 2022. godine, osnovali su Toll Brothers 1967. godine. Brus je 2016. otišao u penziju s mjesta zamjenika predsjednika i vodi kompaniju za komercijalne nekretnine BET Investors, ali još posjeduje oko 1% dionica Toll Brothersa, čija je vrijednost prošle godine porasla 96%.
Izak Ezrati (Itzhak Ezratti) i porodica
1,9 milijardi dolara
Ezrati je suosnovao GL Homes 1976. godine, a njegov je uspon započeo 1992., i to obnovom kuća stradalih u uraganu Endrju na Floridi. Njegov sin Miša (Misha) danas je predsjednik privatne kompanije GL Homes, koja je u 2023. godini ostvarila prihode od 1,9 milijardi dolara.
Tomas Bredberi (Thomas Bradbury)
1,7 milijardi dolara
Bredberi je 2003. godine prodao svoju prvu građevinsku firmu Colony Homes KB Homeu za 67 miliona dolara. Godine 2008. osnovao je Smith Douglas Homes, nakon što se KB Home povukao iz Atlante. Danas je izvršni predsjednik Smith Douglasa s kojim je u januaru izišao na Njujoršku berzu. Vrijednost dionica otad je porasla 56%.
Eli Rajsmen (Elly Reisman)
1,4 milijarde dolara
Rajsmen je 1975. godine suosnovao Great Gulf Homes sa sjedištem u Torontu, a 2013. postao je direktor privatne firme Ashton Woods Homes, s prihodima od 3,6 milijardi dolara (2023), u kojoj posjeduje oko 34% udjela.
Dejvid Vikli (David Weekley)
1,1 milijarda dolara
S bratom Dikom (Dick) je kao 23.godišnjak 1976. osnovao David Weekley Homes. Kompanija je ostvarila prihode od tri milijarde dolara u 2023. i gradi na 19 tržišta širom Juga, Srednjeg zapada i planinskih država.
Tekst je prevela Iva Tomečić, a original s Forbesa je dostupan ovdje.
