Nisu cijene sve što boli tržište nekretnina u BiH: Mnogo toga je potrebno regulisati, crno tržište, pranje novca i nelegalne agenate i agencije prije svega

Brojni su ekonomski i socijalni faktori koji utječu na prodaju nekretnina u jednoj zemlji. Njihovo praćenje, ključno je u razumijevanju tržišta i prilagođavanju promjenama koje globalni procesi donose. U Bosni i Hercegovini cijene nekretnina rastu još od 2021. godine, ali neovisno o njima, interes za kupovinom kod naših građana se ne umanjuje. Jednakim intenzitetom, ako ne i dinamičnije, oni kupuju svoju drugu ili treću nekretninu po redu, ili prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje.

Inflacija i povoljni uvjeti kreditiranja utjecali na potražnju stanova

Tako naprimjer, da biste danas postali vlasnik nekretnine u glavnom gradu BiH, cijena kvadrata ovisit će od lokacije, statusa gradnje i kvadrature. Staro jezgro Sarajeva kao i njegov centar očekivano su najskuplji. Prosječna cijena kvadrata u sarajevskim općinama Centar i Stari Grad (uključuje i novogradnju i starogradnju), iznosi 4639 KM. Najskuplji kvadrat renovirane starogradnje nešto je viši od 6.000, dok je najeftiniji oko 3000 KM.

S druge strane najskuplji kvadrat novogradnje iznosi skoro 8.000 (7894 KM), dok je za najjeftiniji kvadrat novogradnje neophodno izdvojiti oko 4000 KM.

Naida Ćerimagić, direktorica Agencije Top nekretnine i predsjednica Udruženja posrednika u prometu nekretnina pri Privrednoj/Gospodarskoj komori Federacije BiH, za Forbes BiH kaže da je veliku potražnju za stanovima uvjetovalo niz faktora; od inflacije koja je poticala kupce da kroz kupovinu nekretnina zaštite vrijednost svog novca do povoljnih uvjeta kreditiranja kod banaka sa fiksnim kamatnim stopama koje su omogućile da se kupci koji rješavaju svoje stambeno pitanje kao jedan od osnovnih životnih potreba lakše odluče na kupovinu.

Međutim, s druge strane, napominje ona, smanjen je broj novih projekata stambene gradnje, a starogranja ne zadovoljava adekvatnu ponudu, bar ne atraktivnih nekretnina za kupovinu.

„Evidentna je i činjenica da se pretjeruje sa cijenama nekretnina posebno u starogradnji jer prodavci imaju nerealna očekivanja u pogledu prodaje što, kad sve skupa uzmete u obzir, za rezultat ima i pad prometa“, kaže Ćerimagić i dodaje:

„Ukoliko tržište ponudi više nekretnina koje će zadovoljiti potrebe kupaca može doći do korekcije cijena, a ono što mi u agencijama za nekretnine najmanje priželjkujemo jeste pad prometa, tako da u tom smjeru će ići predviđanja za naredni period“, govori ona.

Upoređujući poziciju BiH u ovom kontekstu sa tržištima u našoj regiji, Alma Abdagić, izvršna direktorica Agencije Rental.ba ističe stabilnost tržišta nekretnina u BiH.

„Ako se upoređujemo sa “zapadnim“ dijelom (konkretno, Hrvatskom i Slovenijom), možemo reći da smo u blagom zaostatku. Kažem blagom, jer cijene nekretnina ipak srazmjerno prate cijene u razvijenijim zemljama. Što se tiče “istočnog“ dijela, može se reći da smo na otprilike jednakom nivou“, kaže Abdagić.

Jednako kao zemlje regije, i BiH je tržište vezanih kupoprodaja, što znači da kupci nerijetko prodaju veći stan kako bi kupili dva manja i obratno.

“Ukoliko se izuzmu investitori, kojima je kupovina stana poslovni poduhvat, manje više svi ostali su, direktno ili indirektno, u nekoj vrsti vezane kupoprodaje”, kaže Alma i dodaje da vidljivih promjena u kupovnim navikama na tržištu danas nema.

“Ljudi na najrazličitije načine rješavaju stambeno pitanje, to su uvijek činili i to će uvijek činiti. Tržište se mijenja, cijene rastu i padaju, ali ljudi svejedno kupuju i prodaju nekretnine – svih kvadratura, lokacija i starosti”, kaže Abdagić

Jednako kao i u zemljama regije, BiH je tržište vezanih kupoprodaja, što znači da kupci prodaju veći stan kako bi kupili dva manja i obratno.

“Ukoliko se izuzmu investitori, kojima je kupovina stana poslovni poduhvat, manje više svi ostali su, direktno ili indirektno, u nekoj vrsti vezane kupoprodaje”, kaže Alma.

U namjeri da tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini, kao i prilike koje vladaju na njemu, osvijetlimo iz drugog ugla, a ne samo kroz cijenu kvadrata jedne stambene jedinice, naše sagovornike smo pitali i dobili odgovore koji su nam pomogli u kristaliziranju jasne slike stanja domaćeg tržišta nekretnina, pozitivnim praksama, ali i neregularnostima i problemima koje je neophodno što promptnije rješavati zbog održavanja zdravlja tržišta.

U BiH registrirane 203 agencije za nekretnine

„Mnogo toga je potrebno regulisati, kao i u svim aspektima bh. društva. Budući da je teško ukratko odgovoriti na ovo pitanje, istakla bih samo ono najvažnije, a to je, naravno, crno tržište. Optimistična sam po tom pitanju, jer se osjeti neka nova klima kad je riječ o provođenju zakonskih regulativa i uređenju tržišta. Krajnje je vrijeme da država zaštiti ljude koji rade po zakonu, uredno plaćaju poreze i doprinose ekonomskom razvoju društva“, kaže Abdagić.

U ovom trenutku u Bosni i Hercegovini su registrirane 203 agencije za nekretnine, od čega ih je u FBiH 145, a u RS-u 58, koje ispunjavaju uvjete za obavljanje djelatnosti posredovanja po Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina FBiH i RS-a.

„U našoj branši zastupljen je veliki broj agenata i agencija za nekretnine koji posluju na nelegalan način i koji se javno reklamiraju te oglašavaju prodaju nekretnina putem javnih oglasnika i društvenih mreža što je raj za malverzacije i pranje novca“, kaže Ćerimagić naglašavajući dodatno:

„Tržište nekretnina je otvoreno i podložno za pranje novca, jer se kroz kupoprodaje nekretnina gotovinskog plaćanja novac sumnjivog porijekla ubacuje u legalne finansijske tokove. Pored banaka, notara, advokata direktni učesnici u kupoprodajama nekretnina su naravno i agencije za nekretnine koje su pored ostalih navedenih također obveznici provođenja mjera za sprečavanje pranja novca po Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorističkih aktivnosti a koji su u obavezi obratiti posebnu pažnju u kontekstu otkrivanja sumnjivih transakcija te o tome obavještavati Državnu agenciju za istrage i zaštitu.“ 

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, govori Ćerimagić, u oba entiteta stupio je na snagu i tim zakonom je jasno precizirano ko i na koji način može da se bavi posredovanjem u prometu nekretnina.

„Neophodno je da se poveća inspekcijski nadzor nad provedbom tog zakona, kako bi se u ovoj branši smanjio nelegalan rad, ali i potencijalno pranje novca“, kaže Ćerimagić.

Damir Bećirović, profesor na Internacionalnoj poslovno-informacionoj akademiji u Tuzli, ovu pojavu rasvjetljava sa stanovišta svoje, ekonomske struke:

„Nekretnine su uvijek bile jedan od puteva legalizacije sivih novčanih tokova, a naročito su atrakivne iz razloga što su ujedno dobro sredstvo očuvanja vrijednosti novca. S obzirom da je danas sve teže u BiH, mogu reći skoro i nemoguće, putem banaka unijeti gotovinu u legalne novčane tokove, često oni koji ostvaruju veliki dio prihoda u gotovini, iz razloga da izbjegavaju plaćanje poreza i izdavanje računa u svom poslovanju, ili imaju naknadu u vidu primanja mita, pribjegavaju kupovini nekretnina putem bankarskih kredita, te na taj način legalizuju posjedovanje i porijeklo te imovine. Onaj dio prihoda koji su u gotovini i nelegalni im ostaju za troškove svakodnevnog života. Rješenje je definitivno u ispitivanju porijekla imovine, gdje svako neslaganje legalnih prihoda sa imovinom koja se posjeduje (pri tome se to odnosi na cijelu porodicu) treba biti strogo kažnjivo“, kaže Bećirović.”

Broj izdatih odobrenja za građenje veći za skoro 20 posto

Podaci koji dolaze iz Federalnog zavoda za statistiku, prema kojima je u zadnjem mjesecu 2023. godine broj izdanih odobrenja za građenje u odnosu na prosječan broj izdatih odobrenja za građenje u 2022. godini bio veći za 19,8 posto, u odnosu na isti period prethodne godine kada je iznosio 12,5 posto, ukazuje na to da će tržište nekretnina u BiH i u periodu pred nama živjeti svoju ekspanziju.

“Tržište nekretnina je dosta nepredvidljivo i u velikoj mjeri zavisi od globalnih ekonomsko-političkih prilika. Budući da živimo u vrlo turbulentnom vremenu, nemoguće je sa sigurnišću predvidjeti kretanje cijena u budućnosti. Međutim, jedno je sigurno – dugoročno gledano, cijene nekretnina su u permanentnom porastu. Može doći do privremenih oscilacija, međutim one se brzo izbalansiraju i cijene nastave da rastu. Zbog toga, a i zbog činjenice da su nekretnine jedna od referentnih tačaka cjelokupne ekonomije, uvijek je dobro u njih investirati. Banalno rečeno, ako cijena kvadrata i pojeftini, to znači i da je sve drugo pojeftinilo i da vam čak ni tada nije propala investicija”, kaže Abdagić.