Zgrade Name već su na meti investitora: Legendarne robne kuće mogli bi zamijeniti hoteli, uredi i stanovi

Nikolina Oršulić, Forbes Hrvatska

Do septembra ove godine trebala bi biti donesena odluka o prodaji nekretnina Name. Za dvije zgrade na atraktivnim lokacijama u centru Zagreba već ima mnogo zainteresiranih kupaca, a bit će ih sigurno još i više – otkrivaju za FORBES Hrvatska iz agencija za nekretnine Colliers, Opereta i Spiller Farmer. Doznajemo i kako bi umjesto robne kuće s dugom historijom mogli osvanuti hotel, shopping centar, poslovne zgrade pa i stanovi

Šarm prošlih vremena i posebno mjesto u srcu hrvatske metropole koje zauzimaju dvije Name djeluju investitorima vrlo privlačno. Mnogo ih je već bacilo oko na zgrade Narodnog Magazina (Nama), a uskoro bi se mogla rasplamsati i bitka ko će te, sad već oronule, ljepotice upecati.

Prošlo je više od 23 godine otkako je otvoren stečaj nad Namom, a čini se kako bi Croatia osiguranje uskoro moglo namiriti tražbine koje je prijavilo prije više od dvije decenije.

Koncem prošle godine Trgovački sud u Zagrebu utvrdio je kako je zahtjev Croatia osiguranja za suđenje u razumnom roku osnovan i pritom naložio kako do septembra 2024. mora biti donesena odluka o unovčenju stečajne mase, odnosno o prodaji zgrada Name u Ilici i na Kvaternikovu trgu. Sud je, naime, utvrdio kako se osiguranje ima pravo namiriti novcem od Naminih nekretnina u Ilici 4 do 6 i Radićevoj ulici te na Kvaternikovom trgu.

Prodaju li se te zgrade, teško da će novi vlasnik nekretnine zadržati starog vlasnika u ulozi najmoprimca, komentira za Forbes Hrvatska direktor agencije Spiller Farmer Patrick Franolić. Prema njegovim riječima, nije izgledno da će novi kupci dugoročno zadržati Namu u zakupu jer obje lokacije zahtijevaju temeljnu rekonstrukciju i dugoročno na tim lokacijama ne bi bilo isplativo zadržati trgovačku djelatnost u sadašnjem obliku.

Poslovanje Name Prema podacima Fine, poslovanje Name se u 2022. godini nastavilo oporavljati, ali kompanija i dalje nije dosegla pretpandemijske rezultate. Iako je 2022. godine trgovina ostvarila 13,46 miliona eura prihoda, gotovo 17 posto više nego 2021., taj iznos nije nadmašio 14,63 miliona eura koliko je uprihodila 2019. godine. Dobit kompanije je godinama u opadanju, i prije pandemije taj je pokazatelj išao silaznom putanjom – 2018. poslovali su s dobiti od 55.495 eura, već godinu dana kasnije ona je bila više od deset hiljada eura manja, da bi 2020. pala na 11.207 eura. Iduće je godine blago porasla, na 12.254 eura, a 2022. dobit je opet pala i to na 8.611 eura. U bilješkama uz finansijski izvještaj navodi se kako je nakon pokrića dobitkom iz 2022. godine ukupan preneseni gubitak kompanije iznosio 635.684.107 kuna (84.369.779 eura). u dokumentu se navodi i procjena kako su zatezne kamate na priznate tražbine otkako je kompanija u stečaju do 2022. iznosile nešto manje od milijardu kuna. Prema tim podacima, razlučnim vjerovnicima – Ministarstvu gospodarstva i Croatia osiguranju kompanija je dugovala oko 75 miliona kuna (oko deset miliona eura). Nama je u stečaju od 23. juna 2000. godine, stečajni upravitelj je Damir Mikić, a 2022. godine zapošljavala je 286 ljudi.

Surova poslovna stvarnost tako zvuči, no ne može se osporiti kako bi to bio udarac građanima za koje Nama, kao jedna od najdugovječnijih robnih kuća uz koju vežu mnogo sjećanja, ima kultni status. Ne slažu se svi sa time i u javnosti često izaziva polemike ta nostalgičnost prema Nami koju neki doživljavaju kao relikt vremena koje više ne postoji i smatraju kako u novom dobu za nju jednostavno više nema mjesta.

Nama je simbol ‘starog Zagreba’, i njena prodaja zasigurno će imati veliki utjecaj na vizuru grada, smatraju u agenciji Colliers Vedrane Likan. Capital Markets menadžer Ivan Laljak i voditeljica odjela za posredovanje i savjetovanje za komercijalne nekretnine Nuccia Basanic iz te agencije kažu kako je riječ o “iznimno atraktivnim lokacijama koje kontinuirano privlače pozornost investitora”.

“Veliki potencijal ovih zgrada očituje se ne samo kroz lokaciju i dostupnost brojnim sadržajima, već i kroz povijesni značaj koji imaju. Upravo zbog svih navedenih razloga, potencijalni investitori već neko vrijeme iskazuju interes za njihovu kupnju, prvenstveno investitori iz sektora uredskih i maloprodajnih prostora te hotela”, obrazlažu Laljak i Basanic.

Brojni su igrači na tržištu koji bi voljeli ove zgrade dodati u svoj portfelj, ali završna odluka svakako će ovisiti i o traženoj cijeni, dodaju te napominju kako su obje nekretnine procijenjene na više od 40 miliona eura. No, riječ je o starim procjenama vrijednosti koje će zasigurno biti potrebno ponoviti u skladu s današnjom situacijom na tržištu.

Grad vapi za novim sadržajima

U Opereti izražavaju zadovoljstvo što će se nakon više od dvadeset godina imovina Name u centru Zagreba naći na tržištu. “To je jako dobra vijest kako za tržište nekretnina tako i za Grad Zagreb u cjelini. Što se samih zgrada tiče, one zaista vape za modernizacijom i rekonstrukcijom i na ovaj način će se sigurno zaustaviti njihovo daljnje propadanje koje je trenutno više nego očito”, tvrdi direktor te agencije za nekretnine Boro Vujović.

Također, navode kako će modernizacija i odgovorno upravljanje tim prostorima na novi način oplemeniti centar grada i Kvaternikov trg koji, kako kažu, stagnira duži niz godina.

“S novim, ne samo trgovačkim već se nadamo i lifestyle sadržajima, puno će toga pozitivnog dobiti i cijeli Grad. Nama je uvijek bila više od zgrade, nudila je doživljaj kupovanja na sasvim drukčiji način i nadamo se da će se revitalizacijom tih objekata donijeti nova živost koja se sada prenijela u shopping centre na periferiji. Nadamo se kako će to unijeti nove sadržaje za kojima centar ionako vapi, posebno na te dvije lokacije koje su izuzetno bitne za Zagreb u cjelini, kako trgovački, životno, a sve više iz godine u godinu i turistički”, za Forbes Hrvatska pojašnjava Vujović.

U toj su agenciji uvjereni kako će biti interesa domaćih i stranih ulagača jer je, napominju, ključan faktor na tržištu nekretnina lokacija, lokacija, lokacija. Krajnju cijenu odredit će tržište, a naglašavaju i kako će proces monetizacije zasigurno biti popraćen interesom javnosti i medija te bi trebao biti transparentan za sve sudionike.

Zanimljivija nekretnina

Da potencijalnih kupaca ima, potvrđuje i direktor Spiller Farmera koji pretpostavlja kako će se svaka lokacija prodavati zasebno jer bi to povećalo broj zainteresiranih kupaca. “Već se nekoliko investitora i developera zanimalo za oba projekta”, kaže Franolić. Iako je Nama na Ilici zaslužna za dvije trećine ostvarenog prometa, ona na zagrebačkom Kvaternikovu trgu mogla bi kupcima biti zanimljivija.

“Nekretnina na Kvaternikovom trgu se nalazi u M2 zoni (pretežno poslovna namjena) te je moguće izgraditi uz poslovni prostor i velik broj stanova, što bi bilo zanimljivo većini ulagača. Nama u Ilici se sastoji od glavnog objekta na adresi Ilica 4 te dodatno zgrada na adresi Ilica 6, nekadašnjem hotelu K caru austrijanskom te bočnom objektu u Radićevoj. Objekt je pod zaštitom te će za svakog novog kupca biti izazov adaptirati objekt u svrhu hotela ili modernu shopping destinaciju, tako da će broj zainteresiranih biti manji”, analizira Franolić.

Crtica iz povijesti Bečki trgovci Carl Kastner i Herman Öhler postali su 1889. godine vlasnici zgrade na adresi Ilica 4 gdje je bio hotel K caru austrijanskom, U prizemlju tog hotela imali su trgovinu koja se s godinama širila. Nakon Prvog svjetskog rata Kastner i Öhler počeo je funkcionirati kao samoposluga, a trgovina je imala ekskluzivnu ponudu dobavljajući izravno od proizvođača robu po posebnim narudžbama. Između dva svjetska rata, kupili su i susjedni Grand hotel u Ilici 6 te uredili izloge na pročelju zgrade okrenutom prema Ilici. Nakon Drugog svjetskog rata stari su vlasnici i njihovi nasljednici razvlašteni, a osnovana je Trgovinska radna organizacija Narodni magazin. Robna kuća u Ilici otvorena je 6. decembra 1945. godine. Do osamdesetih lanac robnih kuća Nama brojio je tridesetak poslovnica u Hrvatskoj. Nama na Kvaternikovom trgu otvorena je 1968. godine, imala je restoran i supermarket, a bila je i središte društvenog života jer je organizirala modne revije, tečajeve pletenja i fototehnike, nagradne igre za kupce…

Hotel u Ilici, nova zgrada na Kvatriću?

Objava kako bi se Namine zgrade mogle ubrzo naći u prodaji zagolicala je maštu javnosti koja nagađa kako bi Nama na Ilici mogla postati hotel, a zgrada na Kvaternikovom trgu, prema tim bi špekulacijama, mogla biti srušena ne bi li se na tom mjestu izgradio novi poslovno-stambeni neboder. Zamolili smo direktora Spiller Farmera da nam komentira imaju li takve pretpostavke uporište.

“Rekonstrukcija prostora i intervencija na Kvaternikovom trgu će biti lakša i brže moguća zbog površine parcele koja je veća od 3300 m² te trenutnog urbanističkog plana koji dopušta razne intervencije”, kazao je poduprijevši tezu o potencijalnom novom gradilištu na sadašnjoj istočnijoj lokaciji Name.

Međutim, skeptičan je prema hotelu u Ilici: “Izgradnja hotela u objektu Name je teoretski moguća, međutim, upitno je hoće li se kupci odlučiti za tu djelatnost budući da su u iduće tri godine planirana tri nova projekta s hotelskom djelatnosti u užem centru Zagreba. Također treba uzeti u obzir da je prometna regulacija i dostupnost mogućim gostima vrlo teška te je upitno bi li se investitori za tu djelatnost odlučili.”

U svakom slučaju, potencijalni će investitori prije odluke o kupnji nekretnina morati uzeti u obzir činjenicu kako je riječ o iznimno starim zgradama i zaštićenom kulturnom dobru, nadodaju iz agencije za komercijalne nekretnine Colliers.

“U slučaju prenamjene, bit će potrebno tražiti posebne dozvole i suglasnost konzervatora u prvom redu, ali i poštovati odredbe Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Ako se investitor odluči na prenamjenu, kod ovako velikih i značajnih građevina kao što je jedna od najpoznatijih robnih kuća u Zagrebu, investitor će zasigurno u jednom od prvih koraka naručiti izradu studije najbolje i najviše namjene kako bi saznao koje sve potencijale nosi jedan ovakav projekt. Zbog specifičnosti projekta postoji mogućnost da će biti obvezno izraditi javni arhitektonski natječaj. Kako je ovdje riječ o zaštićenom kulturnom dobru, taj će faktor trebati uzeti u obzir prilikom donošenja planova za budućnost”, napominju Laljak i Basanic.