Posljedice za industriju nekretnina: Kompanije smanjuju poslovne prostore u eri hibridnog rada
Kako se preduzeća smanjuju u eri hibridnog rada, prazne kancelarije mogu postati „stanovi za milionere sa malo dnevne svjetlosti“ u centar grada.
Kako sve više zaposlenih radi od kuće u eri hibridnog rada, mnoge kompanije otkrivaju da su im potrebne manje kancelarije. U poređenju s tlocrtima prije pandemije koji su dizajnirani da smjeste što je moguće više radnika, više preduzeća traži kompaktnije, ali kvalitetnije prostore za budućnost.
Prema podacima globalne kompanije za komercijalne nekretnine JLL, 48% klijenata na glavnim tržištima, uključujući Veliku Britaniju, Njemačku i Francusku, nastoji smanjiti svoje prisustvo u sljedećih tri do pet godina kao rezultat toga. „Naši klijenti smišljaju šta da rade sa prostorom koji imaju analizirajući podatke iz poslednjih godina kako bi došli do dugoročnih planova,“ kaže Stephanie Hyde , izvršna direktorica UK i izvršna direktorica EMEA Markets u JLL.
“Pored toga, mnogi ugovori o zakupu ističu, kompanije rade kako bi ispunile planove održivosti i fokusiraju se na ispravan rad hibrida.”
Ovo neminovno smanjenje broja preduzeća će imati ogromne posljedice za industriju nekretnina. Kako se više zakupa okončava, stručnjaci predviđaju val dostupnog poslovnog prostora na tržištu. Prema podacima kompanije Leesman za istraživanje radnog mjesta iz marta 2024, ukupno smanjenje prostora moglo bi doseći 40% u globalnoj bazi klijenata od 766 firmi. Projicirano na centralni London, ako se isti dio gradskih iznajmljivača odluči da smanji svoje prisustvo, ovo smanjenje korporacije bilo bi ekvivalentno 56,6 miliona kvadratnih stopa (5,26 miliona kvadratnih metara) poslovnog prostora, piše BBC.
U žurbi za boljim radnim mjestima, kancelarije koje su ostale mogu ostati prazne. “Više organizacija traži prostore koji omogućavaju bolji radni dan zaposlenima, u atraktivnijim dijelovima grada”, kaže Tim Oldman , osnivač i izvršni direktor kompanije Leesman sa sjedištem u Londonu. „Kako kompanije plaćaju najviše za kvalitet, gravitaciono privlačenje novijih, kvalitetnijih kancelarija ostavlja iza sebe vakuum za zgrade nižeg kvaliteta.”
Ne mogu se sve prazne zgrade ažurirati kako bi zadovoljile nove zahtjeve tržišta, niti se naknadno opremiti u stambene jedinice. “Mnoge velike organizacije jure nulte ciljeve , pa će se preseliti u novije zgrade sa ekološkim certifikatom i najnovijom tehnologijom”, kaže Oldman. “A ulaganje iza komercijalnih nekretnina – dizajniranih za masovne otvorene prostore – znači da nije ekonomski ili praktično izvodljivo prenamijeniti ih u domove. To bi bili stanovi za milionere, s malo dnevne svjetlosti.”
Kompanije su također selektivnije oko toga gdje će smjestiti svoje sjedište, kaže Duncan Swinhoe , direktor za Evropu u dizajnerskoj i arhitektonskoj firmi Gensler, u Londonu. Tradicionalni zakupac u centralnom gradskom okrugu Mayfair, sada je možda skloniji da se preseli u kvartove koji privlače više zaposlenih, dodaje on. “Blizina sadržaja, kafića, barova i dobre prometne veze sada je mnogo značajniji faktor lokacije – poslodavci žele privući svoje ljude u ured.”
Iako je resetovanje tržišta možda na putu, Oldman kaže da ne vjeruje da će industrija komercijalnih nekretnina, niti cijeli poslovni okruzi, biti zbrisani na duži rok. “Kako se sve više kompanija odlučuje za novije urede koji izgledaju zapanjujuće, na sjajnim lokacijama i sa fantastičnim prostorom unutra, postojat će niz starijih zgrada koje će pasti u vrijednosti. Ali previše je ljudi s ogromnim uloženim sumama novca da bi se omogućio kataklizmični događaj da se dogodi i da dijelovi gradova postanu gradovi duhova.”
Umjesto toga, tokom sljedeće decenije, napuštene komercijalne zgrade će se ažurirati, pretvarajući područja koja su ranije bila krcata kancelarijskim radnicima tokom radnih sedmica, a gotovo napuštena tokom vikenda, u “hibridne destinacije” ispunjene većim zelenim površinama, pješačkim zonama i mogućnostima za slobodno vrijeme konzistentniji sedmični korak.
Namjenski izgrađeni poslovni kvartovi će morati da se ažuriraju, kaže Swinhoe. Kao primjer navodi najveću finansijsku četvrt u Londonu, Canary Wharf. “Ima vrlo velike zgrade za jednokratnu upotrebu, dizajnirane u monofunkcionalnom području, koje sada treba ponovo izumiti kako bi se podržao širi spektar upotreba.”
Mješovita naselja već su uobičajena praksa u Sjevernoj Americi, kaže Swinhoe, gdje su investitori obično manje ograničeni stoljetnim urbanističkim planiranjem i zaštitom naslijeđa evropskih gradova. Na primjer, razvoji poput njujorškog Hudson Yardsa kombiniraju uredski, stambeni i maloprodajni prostor bez jednog dominantnog oblika nekretnina. Ali takvi prostori se pojavljuju i u Londonu, posebno Coal Drops Yard u King's Crossu , koji miješa prostore za zabavu s maloprodajnim i visokim kancelarijama.
Oldman vjeruje da bi ovi kreativni razvoji mogli biti nacrt za regeneraciju okruga pogođenih praznim kancelarijama. „'Mješovita upotreba’ je nekada značila područja prepuna kancelarija, malo stambenog prostora i malo maloprodajnih objekata,” kaže on. „Sada smo mogli vidjeti kako ovi dijelovi gradova postaju džepovi kreativnosti, ispunjeni preduzećima usmjerenim na zajednicu, specijalističkim uslugama i iskustvenim prostorima u zajedničkom okruženju.”
Rezultat je da se gradski centri ponovo kalibriraju. „Prije dvadeset godina, srce glavnog plana bi bio centralni poslovni kvart, sa finansijskim okrugom u njegovoj srži, a sve ostalo bi se vrtjelo oko njega“, kaže Swinhoe. “To se sada mijenja tako da je srce grada usredsređeno na stil života, zabavu i sadržaje, a ne samo na posao – to je ponovno povezivanje gradova kao mjesta gdje se ljudi okupljaju da grade živote, a ne samo rade.”
Ali čak i kada ugovori o zakupu isteku, a velike korporacije se presele u manja sjedišta , ovaj proces će vjerovatno biti odugovlačen. Planiranje, razvoj i izgradnja novih prostora zahtijeva vrijeme: Projektant Coal Drops Yarda imenovan je 2000. godine , a za otvaranje mu je trebalo 18 godina; Nakon godina nagađanja, Hudson Yards je konačno najavljen 2004. godine , a otvoren je 2019. godine.
Što je hitnije, gradovi bi se mogli suočiti s egzodusom ureda. Neki gradovi klate se bliže rubu od drugih. Mnogo toga je određeno dužinom zakupa: na primjer, dok Oldman kaže da je prosječna dužina zakupa u Londonu 12 godina, neka velika poslovna središta imaju samo pet godina, kao što je Cirih . Neki gradski centri već doživljavaju ovaj fenomen: od pandemije, dužina zakupa na Menhetnu pala je ispod 10 godina , a kultne zgrade poput Flatirona ostale su prazne jer su se kompanije smanjivale .
Ipak, rok se približava, a masovni priliv komercijalnih nekretnina je na putu. „U većini velikih gradova doći će do prevelike ponude prosječnih i loših prostora“, kaže Oldman. „Programeri bi mogli biti primorani na ivicu litice kako bi bili kreativni, ali imaju oko pet godina da se pripreme, mobilišu i pripreme za budućnost koja dolazi.”
