Zavirite u najskuplju četvrt na svijetu: Stan od 550 miliona dolara, tu žive milijarderi i zvijezde Formule 1

U luksuznom naselju izgrađenom na moru, s pogledom na Sredozemlje, vile vrijede više od 200 miliona dolara, a stanovi dosežu rekordne cijene od gotovo 139.000 dolara po četvornom metru. Među njegovim stanovnicima su milijarderi, zvijezde Formule 1 i drugi ultrabogati vlasnici koje u Monako, među ostalim, privlači život gotovo bez poreza.

Jednog majskog jutra, tokom vikenda Velike nagrade Formule 1, hiljade navijača i turista preplavile su Monako, malenu kneževinu na Francuskoj rivijeri. Uz stazu dugu nešto više od tri kilometra, odmah nakon osmog zavoja, posjetitelji su obilazili Mareterru, najnoviju monašku četvrt, luksuzni kompleks površine oko šest hektara izgrađen izravno na Sredozemnom moru.

Uz obalu se uzdiže Le Renzo, 17-katni stambeni toranj koji je projektirao italijanski arhitekt i dobitnik Pritzkerove nagrade Renzo Piano, zamislivši ga kao fragmentirani brod koji izranja iz brodogradilišta. S trgova podno zgrade pogled se pruža na superjahte usidrene u Sredozemlju i luksuzne stanove s panoramskim staklenim stijenama.

“U zaljevu su usidrene jahte vrijedne najmanje milijardu dolara”, kaže Bernard D’Alessandri, glavni tajnik obližnjeg Yacht Cluba de Monaco, gledajući s balkona. “A u luci ih je još toliko.”

No čak i vrijednost tih superjahti pada u drugi plan u usporedbi s vrtoglavim iznosima koje su kupci plaćali za nekretnine u Mareterri. Svih 130 stanova i vila prodano je još prije nego što je četvrt dovršena u prosincu 2024. Projekt se gradio 11 godina, a stajao je oko 2,3 milijarde dolara.

Iza projekta stoje monaški vladar princ Albert II. i Patrice Pastor, lokalni milijarder koji se obogatio na nekretninama i najveći je ulagač u Mareterru. Od samog početka zamišljena je kao iznimno ekskluzivna zajednica, čak i prema monaškim standardima. Svakog prvog kupca osobno su intervjuirali i odobrili Pastor i Guy Thomas Levy-Soussan, direktor projekta.

Potencijalni kupci pritom razgovore nisu mogli prepustiti svojim pomoćnicima. “Odbijali smo razgovarati s bilo kakvim posrednicima”, rekao je Levy-Soussan 2023. za lifestyle magazin Robb Report. “Ako ne možete izdvojiti sat vremena da vam predstavimo projekt, onda nismo zainteresirani da živite u ovoj zgradi.” Levy-Soussan i Pastor odbili su razgovarati s Forbesom za ovaj članak.

Cijene već snažno rastu

Manje od dvije godine nakon završetka gradnje neke od prvotno prodanih nekretnina već se ponovno pojavljuju na tržištu i to po znatno višim cijenama. Zbog velike tajnovitosti projekta nema pouzdanih podataka o broju preprodaja, pa čak ni o prosječnoj cijeni.

Prema lokalnim posrednicima, pojedini stanovi nude se za oko 138.900 dolara po četvornom metru, što je oko 33 posto više od cijene koju su platili neki od prvih kupaca. Mjesečne najamnine u međuvremenu premašuju 130.000 dolara.

Stan od približno 525 četvornih metara u Le Renzu trenutačno se prodaje za 73 miliona dolara, odnosno gotovo 140.000 dolara po četvornom metru. To je otprilike dvostruko više od cijena čak i u najprestižnijim dijelovima Dubaija.

“Imali smo val klijenata iz Dubaija”, kaže Silvio Piras, partner u agenciji Piras Real Estate. “Ljudi žele nove, velike i moderne domove.”

Vile bi mogle rušiti rekorde

Još su spektakularnije cijene vila. Jedna od njih, sa šest spavaćih soba i gotovo 3900 četvornih metara prostora, nudi sadržaje poput prostorije za kušanje vina, unutarnjeg i vanjskog bazena, spa centra, saune, sobe za masažu i privatnog kina.

“Te su vile toliko velike da govorimo o početnoj cijeni višoj od 200 miliona eura, odnosno oko 230 milijuna dolara”, kaže Florian Valeri, osnivač agencije Barnes Valeri Agency. I to za vile koje nemaju pogled na more.

Za sedam vila smještenih izravno uz more, jedine rezidencije izgrađene neposredno na monaškoj obali, cijene bi mogle premašiti 290 miliona dolara, procjenjuje Valeri. Drugi posrednik smatra da bi se mogle prodavati za oko 350 miliona dolara.

Neki iznimno bogati kupci spremni su čekati koliko god bude potrebno kako bi došli do jedne od tih vila uz more, bez obzira na cijenu.

“Imam klijenta koji se raspitivao o vilama u Mareterri, ali zasad su na tržištu samo dvije u drugom redu”, kaže Sufia Kiekbaeva iz agencije Magrey & Sons Monaco. Prema njezinim informacijama, u četvrti se trenutačno prodaju najmanje dvije vile i sedam stanova.

“I dalje me pita mogu li mu pronaći nešto izravno uz more.”

Unatoč svoj tajnovitosti koja okružuje projekt, jedna spektakularna prodaja u Mareterri već je srušila sve dosadašnje svjetske rekorde na tržištu nekretnina. Bloomberg je u aprilu otkrio da je ukrajinski milijarder Rinat Ahmetov još 2021. za oko 550 miliona dolara kupio stan na vrhu Le Renza. Rezidencija se prostire na pet katova i ima 21 prostoriju, a transakcija je postala najskuplja prodaja stambene nekretnine u historiji.

Prethodni rekord držao je nekadašnji milijarder Pan Sutong, koji je 2017. za trokatnicu s pogledom na golf-teren Deep Water Bay u Hong Kongu izdvojio 319 miliona dolara. Ahmetov je, za usporedbu, svoju rezidenciju platio više nego dvostruko od 240 miliona dolara koliko je milijarder i izvršni direktor Citadela Ken Griffin 2019. dao za penthouse na Manhattanu, koji je i dalje najskuplja nekretnina ikad prodana u SAD-u.

Ahmetov je platio oko 219.000 dolara po četvornom metru, otprilike dvostruko više od Griffinovih 112.000 dolara po četvornom metru i više nego trostruko iznad monaškog prosjeka od oko 66.700 dolara po četvornom metru. Čak je i taj prosjek gotovo dvostruko viši nego u Hong Kongu, drugom najskupljem gradu na svijetu.

Monako već desetljećima privlači neke od najbogatijih i najpoznatijih ljudi na svijetu – od Winstona Churchilla i Ringa Starra do Lewisa Hamiltona i, naravno, holivudske zvijezde koja je postala monaška princeza, Grace Kelly. Glavni su mamci njegova mediteranska obala i iznimno povoljan porezni sustav.

Iako je površinom i brojem stanovnika manji čak i od Hobokena u New Jerseyju, Monako je danas dom najmanje 29 milijardera, čije se zajedničko bogatstvo procjenjuje na 167 milijardi dolara. Još pet milijardera uložilo je u Mareterru ili u kneževini posjeduje drugi dom.

Među navodnim susjedima ukrajinskog milijardera Rinata Ahmetova u Mareterri su britanski milijarder iz kemijske industrije James Ratcliffe te rivali iz Formule 1 Max Verstappen i Charles Leclerc, koji žive na suprotnim stranama zgrade Le Renzo.

Milijarderi čine oko 0,07 posto od 38.857 stanovnika Monaka, što tu kneževinu i grad uvjerljivo stavlja na prvo mjesto u svijetu po broju milijardera po stanovniku. Na svakih 1340 stanovnika dolazi jedan milijarder, više nego u najbližim konkurentima, švicarskom skijalištu Gstaadu i Kajmanskim otocima na Karibima.

A Monako postaje sve popularniji među najbogatijima. Tijekom protekle godine u tu su se malu grad-državu preselili osnivač Checkout.coma Guillaume Pousaz te britanska milijarderska braća i investitori u nekretnine Richard i Ian Livingstone. Taj bi broj mogao dodatno rasti, kaže Piras, koji bilježi sve veći interes milijardera s Forbesove svjetske liste za nekretnine u Mareterri.

Porezni raj za najbogatije

Jedan od glavnih razloga zbog kojih je Monako već desetljećima magnet za bogate i slavne jest njegov status poznatog poreznog utočišta. Stanovnici ne plaćaju porez na dohodak, nasljedstvo, nekretnine ni kapitalnu dobit, uz iznimku francuskih državljana.

Za stjecanje rezidentnog statusa novi stanovnici moraju unajmiti ili kupiti nekretninu ili upravljati kompanijom koja posjeduje nekretninu u Monaku, te položiti 500.000 eura, odnosno oko 580.000 dolara, na račun u lokalnoj banci.

Monako je ujedno jedna od najsigurnijih država na svijetu, s jednim policajcem na svakih 70 stanovnika.

“Mareterra se pojavila u savršenom trenutku jer međunarodni ulagači traže stabilnost, sigurnost i dugoročnu vrijednost”, kaže Ludmilla Raconnat Le Goff, predstavnica monaške vlade zadužena za povećanje privlačnosti zemlje strancima.

Osvrćući se na priljev novih stanovnika u Mareterru i nedavna previranja na Bliskom istoku, dodaje: “Monako nije samo mjesto u koje ljudi dolaze uživati u kasinu. Ovdje dolaze i oni koji žele miran, diskretan život na sigurnom mjestu.”

Toliko je sigurno da se čak i milijarderi koriste javnim prijevozom.

“Vozio sam se autobusom i u njemu vidio Sir Philipa Greena“, prisjeća se broker za jahte Russell Crump, misleći na britanskog milijardera iz maloprodajnog sektora čija supruga i djeca žive u Monaku.

Kako je nastala Mareterra

Sin Grace Kelly i princa Rainiera III., princ Albert II., počeo je planirati proširenje Monaka ubrzo nakon što je 2005. postao vladar kneževine. Njegov otac predvodio je prethodno veliko proširenje tijekom 1970-ih, kada je na zemlji dobivenoj nasipavanjem mora izgrađena četvrt Fontvieille.

Za razliku od očeva projekta, Albert je novu četvrt zamislio kao ekološki održivo naselje izgrađeno na Sredozemnom moru.

No nakon globalne financijske krize i kritika zbog mogućeg utjecaja na okoliš princ je 2009. morao odustati od te ideje. Projekt je ponovno pokrenuo 2013., ovaj put pod imenom Mareterra, nastalim spajanjem latinskih riječi za more i kopno, čime se željelo simbolizirati njihovo povezivanje.

Planom je teritorij ionako malene kneževine trebao biti povećan za tri posto, na oko 2,1 četvorni kilometar, dodavanjem približno šest hektara novog kopna. U relativnim razmjerima, to bi bilo kao da se kontinentalnom dijelu SAD-a pridoda gotovo cijela savezna država Oregon ili otprilike dva Mississippija.

Projekt je, međutim, bio iznimno skup. Zato su uključeni privatni investitori koji su trebali financirati gradnju, dok bi država zauzvrat ostvarila znatne porezne prihode.

Monaška vlada 2015. potpisala je koncesijski ugovor s novoosnovanom nekretninskom kompanijom SAM L’Anse du Portier. Mareterra se trebala graditi privatnim kapitalom uz sudjelovanje građevinskog odjela francuskog inženjerskog diva Bouygues, kojim upravljaju braća milijarderi Martin i Olivier Bouygues.

Braća Bouygues držala su deset posto kompanije, dok je preostalih 90 posto pripadalo investicijskom društvu SCA Anse du Portier, iza kojeg su stajali privatni ulagači.

Prema uvjetima dogovora, investitori su u cijelosti financirali projekt, a pripala im je i sva ostvarena dobit, uz obvezu plaćanja poreza na prodaju nekretnina i jednokratnih 460 miliona dolara državi. Za razliku od brojnih drugih nekretninskih projekata u Monaku, u kojima je dio stanova rezerviran za monaške državljane, sve nekretnine u Mareterri mogle su se slobodno prodavati na tržištu.

Obitelji koje su finansirale projekt

Kapital je osigurala mala skupina lokalnih obitelji i bogatih međunarodnih financijera. Najveći ulagač bio je Patrice Pastor, nasljednik poznate monaške nekretninske dinastije Pastor, čiji korijeni sežu do 1880., kada se njegov pradjed Jean-Baptiste doselio u Monako iz sjeverne Italije.

Jean-Baptiste poslije je izgradio uspješnu građevinsku kompaniju koja je sudjelovala u gradnji brojnih monaških nebodera, kao i obalne četvrti Larvotto. Šira obitelj Pastor, danas podijeljena u nekoliko grana, navodno posjeduje oko 15 posto ukupnog stambenog fonda Monaka.

Uz 26-postotni udio u Mareterri, Patrice Pastor posjeduje desetke nekretnina u Monaku, Londonu i elitnom kalifornijskom gradiću Carmel-by-the-Sea, a Forbes njegovo bogatstvo procjenjuje na oko pet milijardi dolara.

Među investitorima je i ugledna obitelj Casiraghi, s udjelom od 10,5 posto. Obitelj je važan dio monaškog društva još od 1980-ih, kada se talijanski poduzetnik i pripadnik visokog društva Stefano Casiraghi oženio starijom sestrom princa Alberta, princezom Caroline.

Udjele između pet i deset posto imali su i drugi investitori u nekretnine, među kojima Patriceov rođak Jean-Baptiste Pastor, pokojni Gerard Brianti i obitelj Lopez de la Osa, kao i kazahstanski tajkun Bulat Utemuratov te švicarska braća milijarderi Giammaria i Mario Germano Giuliani.

Kako su stvorili šest hektara novog Monaka

Prvi korak u izgradnji Mareterre bila je zaštita i premještanje morskih vrsta. Radnici su 2017. počeli uklanjati onečišćeni sediment s morskog dna.

Potom je u Marseilleu izgrađeno 18 golemih betonskih blokova, odnosno kesona, od kojih je svaki visok oko 26 metara i težak 11.000 tona. Tegljačima su prevezeni preko Sredozemlja do Monaka i postavljeni na podvodni nasip kako bi formirali zaštitni zid oko budućih šest hektara novog kopna.

Gradnja stambenih zgrada, vila, trgova i vrtova počela je 2020., a završena je u decembru 2024., otprilike šest mjeseci prije predviđenog roka.

Većina kupaca iznimno je zadovoljna. Neki toliko da ne namjeravaju prodavati svoje nekretnine, dok drugi računaju na veliku zaradu zahvaljujući snažnom rastu cijena i potražnje.

“Da su izgradili dvostruko veću Mareterru, i ona bi bila rasprodana”, kaže Irene Luke, partnerica u monaškom uredu agencije za nekretnine Savills.

Tri milijarde dolara čiste dobiti

Investitori imaju još više razloga za zadovoljstvo. Prodaja nekretnina u projektu donijela je ukupno više od 6,6 milijardi dolara, daleko dovoljno za pokrivanje troškova gradnje, obveznice vrijedne 1,2 milijarde dolara te više od 1,8 milijardi dolara poreza i koncesijskih naknada plaćenih monaškoj vladi.

Prema dosad neobjavljenim financijskim dokumentima koje je jedan od investitora predao u Luksemburgu, kompanija koja je razvijala Mareterru do 30. juna 2025., samo šest mjeseci nakon završetka projekta, ostvarila je tri milijarde dolara neto dobiti. Taj je novac potom raspodijeljen investitorima.

“Kada stvorite nešto što se doista izdvaja, tržište na to odgovori”, rekao je Utemuratov za Forbes. “Osim financijskog rezultata, veliko je zadovoljstvo sudjelovati u projektu koji je postao znamenitost Monaka i cijele regije.”

Mareterra je dodatno povećala privlačnost Monaka među najbogatijima, posebno sada kada je jedan od njegovih najvećih konkurenata, Dubai, uvučen u rat s Iranom.

“U Dubaiju ne plaćate porez, lako je dobiti rezidentni status i bankovni račun možete otvoriti za tri sata, dok ovdje to može trajati mjesec dana”, kaže Marilyn Schellino, direktorica prodaje u agenciji Miells Christie’s. “Ali ovdje imate stabilnost. Iran nikada nećemo imati s druge strane mora.”

Giacomo Tognini, zamjenik urednika u Forbesu (link na originalni članak)