Krenuo je kao prodavač cipela, a onda izgradio bogatstvo renovirajući stanove
Ulažući u starije zgrade u manjim gradovima, novi pripadnik Forbesove liste 400 najbogatijih Amerikanaca Mithell Morgan postao je treći najveći vlasnik stanova u SAD-u.
Dva sata prije otvaranja novog sjedišta njegove firme Morgan Properties u gradu Conshohockenu u Pennsylvaniji, 70-godišnji Mitchell Morgan šeta starim uredima. Izvlači stari komad papira iz 1985. godine: to je prvi ugovor za kupnju tri stambene zgrade. “Upravo sam ovo pronašao, jučer sam čisto ured,” kaže. “Posudio sam 55 miliona dolara i samo krenuo. Bio sam vlasnik 1.400 stanova u tri kompleksa. Ovo je jedan od njih.”
Ovih dana Morgan Properties ima 95.000 stanova u 19 saveznih država SAD-a. Oko polovice je u većinskom vlasništvu tvrtke, dok udio u ostalima tvrtka dijeli s vanjskim investitorima. Te brojke dovoljne su da Morgan Properties smjeste na treće mjesto vlasnika stanova u zemlji (iza firmi Greystar i Mid-America Apartment Communities), a samog Morgana na popis Forbes 400. Ove godine nalazi se na 240. mjestu popisa najbogatijih Amerikanaca, s bogatstvom od 5,5 milijardi dolara.
Ovakav uspjeh zaradio je investiranjem u starije stambene zgrade u nešto manjim gradovima, nakon čega bi ih brzo renovirao i povisio stanarine. Iako mnogi investitori radije dolaze u metropole, Morgan se odlučio za drugačiju strategiju, šireći svoj portfolio u manje mondenim mjestima poput Rochestera u saveznoj državi New York gdje je njegova firma najveći najmodavac – 2019. su godine kupili više od 18.000 stanova za 1,9 milijardi dolara. Postpandemijska eksplozija cijena oslabila je u gradovima poput Atlante i Nashvillea pa sada najmovi najviše rastu u Indianapolisu, Columbusu i Fayettevilleu. Sve su to gradovi gdje posluje Morgan Properties.
Manja tržišta
“Kupujemo na tržištima gdje drugi ne žele, a Wall Street nam ne treba govoriti šta da radimo jer nas ne zanima šta Wall Street misli,” kaže on o svojoj firmi, koja nije na berzi. “Kupili smo veliki portfolio u Indiani, u Ohiju. Najveći smo vlasnik u Rochesteru, tržište je odlično. Ljudi ima svugdje.”
Morgan uglavnom investira u stanove takozvane “B klase”, starije nekretnine koje privlače najmoprimce s nešto nižim primanjima od onih koje zanimaju samo luskuzne zgrade. Iako te nekretnine možda nisu vrijedne kao najmodernija novogradnja, pružaju stabilniji pritok novca i otpornije su na recesiju (kada podstanari kojima skuplje zgrade postanu previše moraju preseliti na jeftinije lokacije).
“Portfoliji B-klase kojima se dobro upravlja i koji su dobro kapitalizirani apsolutno mogu dobro poslovati,” kaže Michael Gorman, analitičar nekretnina u tvrtci BTIG za finansijske usluge. “Također na njih bolje gledaju investitori u ekonomski rizičnim vremenima.”
Ono što Morgan ne radi je investiranje u novogradnju ili zgrade koje ciljaju na imućnije klijente. “Mi pružamo stanovanje za radnike,” kaže on. “Naši najmovi kreću se između 1.500 i 1.800 dolara mjesečno, a ne 1.800 do 4.000. Jako sam optimističan oko proizvoda koji imamo i onoga što radimo, a to je da pokušavamo pružiti najbolji proizvod po najboljoj cijeni, kako bi se ljudi dobro osjećali tamo gdje žive.”
Problem sa tužbama
Ne slažu se s tim svi. Morgan Properties se morao suočavati s tužbama najmoprimaca u Pennsylvaniji i Marylandu, koji su tvrdili kako je firma odbila ispuniti molbe za olakšavanje pristupa osobama s invaliditetom i dopustila da u zgradama dođe do najezde stjenica. Morgan se u oba slučaja nagodio, a firma tvrdi kako imaju poseban tim za korisničku podršku koji odgovara na žalbe najmoprimaca. “Moramo se truditi da dobro komuniciramo. To nije nimalo jednostavna dinamika, ali imamo dobru reputaciju,” kaže Morganov 34-godišnji sin Jason koji je jedan od predsjednika firme, zajedno sa svojim bratom Jonathanom (39). “Kupujemo starije zgrade, ali popravit ćemo ih kako najbolje znamo.”
Za razliku od velikih tvrtki na berzi ili institucionalnih investitora s milijardama dolara, Morgan Properties nudi porodičnu atmosferu koja može biti prednost na ovakvim manjim tržištima – pogotovo nakon velikih akvizicija koje ih učine najvećim lokalnim najmodavcem.
Oni su savršena kombinacija obiteljskog posla i velikog institucionalnog dosega,” kaže Alex Amorese, broker u CBRE-u u Rochesteru. “Imaju resurse i kapital velike tvrtke, ali istovremenu razumiju nijanse manjeg tržišta. To je najbolje od oba svijeta.”
“Držite se dosade”
Morgan svoj uspjeh pripisuje štedljivom pristupu u koji se uvjerio kada si je sam platio studij radeći u očevoj prodavaonici cipela, nakon čega je išao na noćna predavanja na pravnom fakultetu i radio kao računovnođa. Dug je relativno nizak u čitavom portfoliju firme – oko 66 posto u poređenju s industrijskim prosjekom od 80 posto – i uglavnom ograničen na fiksne zajmove od 3,9 posto, oko polovice trenutne stope.
“Nikada nemojte sve staviti na kocku, kao što je učinio moj otac,” kaže on prisjećajući se problema u njegovoj porodici i očeve borbe s bankrotom. “Kupujem postojeće stanove, moj život je dosadan. Držat ćemo se našeg dosadnog života. Ako želite nešto zanimljivo, nađite si hobi.”
Nakon što je završio pravni fakultet zaposlio se u računovodstvenoj tvrtci Laventhol & Horwath, gdje je na sastancima mnogo slušao o nekretninskom biznisu. “Nisam želio prodavati cipele, nisam želio biti advokat,” kaže. “Otišao sam raditi za jednog klijenta iz Laventhola koji se bavio najmom stanova.”
Godine 1985. godine njegov šef je tražio kupce za tri stambene zgrade u predgrađu Phillyja. “Dobio je ponudu za 40 ili 45 miliona, a ja sam rekao da mogu platiti više,” kaže Morgan. “Odgovorio mi je da nemam nikakvog novca.”
Počeci s partnerima
Morgan je iskoristio savezni zakon koji je istekao na samom kraju 1985. godine: prema tom zakonu mogao je dobiti sredstva izuzeta od poreza i s nižim stopama, dokle god je 15 posto kupovne cijene unutar dvije godine uložio u renovacije. Kupio je tri kompleksa zajedno s partnerom Richardom Haydingerom (s kojim je radio u firmi) za 60 miliona dolara. Osnovali su firmu i nazvali je First Montgomery Properties.
Do 1996. godine otkupio je udio svog partnera za 10 miliona dolara i firmu preimenovao u Morgan Properties. Nastavio je raditi isto kao i ranije: kupovao je nekretnine s Berwind Property Groupom i ogrankom GM-a. Njegov najveći posao došao je 2007. godine, kada je zajedno s gigantskom osiguravajućom kućom AIG kupio 17.000 stanova od firme Kushner Companies (porodica Kushner) za 1,9 milijardi dolara.
Tajming – taman prije recesije – nije bio dobar. “Previše smo platili, a svijet je izgorio,” kaže on. “Dobra stvar je da smo iznajmljivali porodicama. Ljudi su morali negdje živjeti.”
Finansijska kriza
Ipak, Morgan je računao na AIG da finansira renovacije, no firma je bila na rubu propasti. Samo godinu kasnije država im je morala uskočiti s 182 milijardi dolara samo kako bi opstali. I drugi partneri bili su u problemima: General Motors proglasio je bankrot, a osnivač Berwinda je premiuo.
Tri najveća partnera – AIG, Berwind i GM – 2009. i 2010. su ga zvali, odvojeno, sa sličnim ponudama: da otkupi njihove udjele. On je to i učinio, za ukupno 1,7 milijardi dolara. Zadužio se za 1,5 milijardi, a uložio je i 215 miliona dolara vlastitog novca kako bi postao jedini vlasnik 22.000 stanova.
“Imam pravilo da svi moraju raditi za nekog drugog barem četiri godine prije nego odu u porodični biznis,” kaže Morgan.
Sada je ostao sam, a potrošio je sav novac koji je imao. “Bio je to veliki rizik,” kaže. Bez partnera i novca, razmišljao je da firmu izvede na berzu kako bi prikupio sredstva. Angažirao je banke i podnio zahtjev u američkoj Komisiji za vrijednosnice i berzu. Tada ga je njegov sin Jonathan, koji je bio upravo počeo raditi za porodičnu firmu nakon kratkog rada za nekretninski odjel giganta Apollo, uvjerio da to ne radi.
“Sjeo sam s njim i rekao mu da imamo priliku ići protiv struje. Raditi ono što radimo najbolje: stanovi za radnike u predgrađima, uvođenje kapitala trećih strana i institucionalno zajedničko ulaganje,” kaže Jonathan Morgan. “To je na kraju ispala najbolja stvar koju smo ikada napravili.”
Morgan je povukao zahtjev za izlazak na berzu i odlučio još upornije provoditi strategiju koja je funkcionirala već desetljećima: kupovati portfelje s partnerima, brzo renovirati stanove i povećati svoj udio nakon što se investicija isplati. Jonathan je strategiju dodatno proširio osnivanjem odjela za zajendičko ulaganje, Morgan Properties JV.
Porodični biznis
Morganov mlađi sin Jason biznisu se pridružio 2017. godine. Iste godine je predvodio ulazak firme u sferu dužničkih instrumenata, kredita i rekapitalizacija. Morgan Properties sada je jedan od najvećih vlasnika dužničkih portfolija koje izdaje Freddie Mac, investiravši gotovo dvije milijarde dolara u proteklih pet godina. “Što kompliciranije, to bolje,” dodaje Jason.
Danas je Jason zajedno sa svojim bratom predsjednik firme. Njihova sestra Brittany sjedi u odboru i nekoliko vijeća za investicije. “Imam pravilo da svi moraju raditi za nekog drugog barem četiri godine prije nego odu u porodični biznis,” kaže Morgan.
Što se tiče onih 22.000 stanova koje je od partnera kupio nakon finansijske krize, Morgan misli da oni sada vrijede gotovo dvije milijarde dolara, što je deseterostruki povrat investicije. Uz to, pretjerana ponuda novih luksuznih stanova na tržištima na jugoistoku SAD-a ruši cijene, što znači da bi Morganove nekretnine uskoro investitorima mogle postati još privlačnije.
Planovi za budućnost
“B-klasi zaista ide dobro, a to je dijelom i zato jer imamo rekordno visoku ponudu novogradnje,” kaže Michael Lewis, analitičar u Truistu. “Postoji niša koja očito ima smisla. Ona je stabilnija i nudi uslugu ljudima koji možda nemaju novca za vrhunske stanove,” dodaje Haendel St. Juste iz Mizuho Securitiesa.
Sada ima dovoljno novca i još više ulaže. Godine 2021. kupio je još stanova za ukupno 2,5 milijardi dolara, a godinu dana kasnije još je 600 miliona uložio u kupovinu stanova na srednjem zapadu, u Teksasu i Sjevernoj i Južnoj Karolini. Također je prodao i stanove u vrijednosti od 12, milijarde dolara, a ove godine kupio gotovo 3.500 stambenih jedinica u Pennsylvaniji. Morgan Properties godišnje na renovacije troši oko 300 miliona dolara. “Naša kompanija može ugraditi najbolju kuhinju s najnovijim aparatima za manje od 10.000 dolara,” kaže Morgan. “To mi radimo, mi smo biznis koji dodaje vrijednost.”
Izlazeći iz svojeg starog ureda kako bi stigao na otvorenje novog, Morgan zastaje.
“Nisam nikada htio biti onaj 70-godišnjak koji misli da cijene nikada neće rasti više nego što već jesu – napravio sam karijeru kupujući od tih 70-godišnjaka. Sada sam ja jedan od njih i uvijek sam optimističan,” kaže. “Zbilja mislim da još ima prilika. U jednom trenutku poslovat ćemo u svim saveznim državama.”
Autor: Giacomo Tognini, Forbes
Link: This Ex-Shoe Salesman Built A $5.5 Billion Fortune In Aging Apartment Buildings
