Ko je Charles Cohen: Milijarder koji se trenutno suočava s dugovima i zapljenom imovine

Njujorški milijarder Charles Cohen preuzeo je porodičnu kompaniju za nekretnine od svog oca i strica te nastavio s njenim širenjem. Trenutno se suočava s višestrukim zapljenama imovine i radi na tome da spasi svoje bogatstvo.

Dana 15. januara, milijarder u sektoru nekretnina, Charles Cohen, nazvao je Forbes s privatnog broja, kao što to uvijek čini. Četiri mjeseca Forbes je pokušavao dogovoriti intervju s Cohenom, kako bi razgovarali o rastućem dugu i praznim uredskim prostorima u zgradama koje posjeduje njegova kompanija, Cohen Brothers Realty.

U septembru je rekao da se jave u novembru. U novembru je rekao da ga pozovu u januaru. Prošle sedmice, Cohen je izjavio da ide na odmor. Nije precizirao gdje, ali često odlazi na svoje imanje s vinogradom na jugu Francuske, Château de Chausse. Ili u svoj penthouse u Palm Beachu. (Također posjeduje stanove u West Hollywoodu i na Manhattanu, kao i prostranu kuću u Greenwichu, u Connecticutu.) Nakon toga je zatražio da se priča ponovo odgodi za četiri do šest sedmica, jer bi tada mogao objasniti kako je njegova kompanija „prebrodila poteškoće“.

„Ako objavite negativnu priču, to će mi naštetiti“, rekao je. Spomenuo je nekoliko refinansiranja i novih zakupa koji su navodno u toku. „Teže nam je izdavati prostor ako ljudi misle da postoji problem koji zapravo ne postoji.“

Cohen je na kraju popustio. Ali, tek nakon što je Forbes objasnio da će priča biti objavljena bez obzira na sve i poslao svog izvršnog potpredsjednika da razgovara s njima i pregleda finansijske podatke.

Cohenova realnost

Nema sumnje da se Charles Cohen, koji je 1980-ih preuzeo porodičnu kompaniju svog oca i strica i proširio je izgradnjom i kupovinom prestižnih poslovnih tornjeva u srcu Manhattana, sada nalazi u nezavidnoj situaciji. Otkako je pandemija ispraznila urede, mnoge njegove vrijedne nekretnine izgubile su zakupce. U najmanje šest njegovih zgrada više od 20 posto poslovnog prostora je prazno. Tri su popunjene s manje od 60 posto.

Istovremeno, suočava se s poteškoćama u otplati duga od najmanje 1,1 milijardu dolara, prema podacima iz dokumenata o zajmovima i sudskim spisima. To je u novembru dovelo do gubitka četiri nekretnine na aukciji zaplijenjene imovine.

Sve ovo ozbiljno je uzdrmalo Cohenovo bogatstvo, koje je doseglo vrhunac od 3,7 milijardi dolara 2022. godine. Tada je imao značajan kapital, a kamatne stope bile su gotovo nula. Forbes sada procjenjuje da vrijedi 1,6 milijardi dolara, od čega se oko dvije trećine nalazi u njegovim nekretninama koje su izgubile na vrijednosti jer su zakupci prešli u novije i luksuznije nebodere.

Cohen osporava ovu procjenu, tvrdeći da bi vrijednost trebala biti veća. Steven Cherniak, glavni operativni direktor kompanije Cohen Brothers, izjavio je da su u toku otplate kredita za zgrade koje nose više od polovice duga od 1,1 milijardu dolara. Osim toga, Cherniak je uvjeren da će te nekretnine privući više zakupaca u prvoj polovini ove godine.

Nekretnine prodane na aukciji zapljene

Cohenovi problemi dospjeli su na naslovnice 8. novembra, kada je održana jedna od najvećih aukcija zaplijenjene imovine u historiji New Yorka. Na prodaju je bilo pet njegovih nekretnina: kompleks ureda i dizajna površine 74.000 kvadratnih metara u Dania Beachu na Floridi, obližnji hotel Le Meridien, bivše hotelsko zemljište u Rye Brooku, New York, te lanci kina u SAD-u i Velikoj Britaniji.

Na kraju procesa licitacije, Cohenov vjerovnik, Fortress Investment Group, preuzeo je gotovo sve. Platio je nešto manje od 150 miliona dolara za dizajnerski kompleks, hotel, lanac kina u Velikoj Britaniji i lokaciju u Rye Brooku. Nitko nije pokazao interes za američki lanac Landmark Theaters s 28 lokacija i ugostiteljskim poslovanjem, pa su ostali u Cohenovom vlasništvu.

Ovo je bila posljednja epizoda u dugotrajnoj borbi između Cohena i Fortressa. Kreditna kompanija je prošlog marta tužila Cohena, zahtijevajući otplatu zajma od 534 miliona dolara osiguranog spomenutim nekretninama. Predstavnici Fortressa nisu odgovorili na zahtjev za komentar. Cohen i njegova kompanija uzvratili su protutužbom.

Filmofil i producent

Aukcija, na kojoj se Cohen nije pojavio, predstavljala je još jedan udarac za ovog magnata nekretnina i ljubitelja filmova. Godinama su kolekcije poslovnih tornjeva na srednjem Manhattanu koje je sastavio donosile stabilan profit. Zatim je proširio poslovanje na dizajnerske centre i posvetio se svojoj strasti prema filmu, producirajući nekoliko filmova nominovanih za Oscara (među kojima je i dobitnik za najbolji strani film, „The Salesman“). Također je kupio lance umjetničkih kina i pokrenuo distribuciju filmova. Godine 2016. kupio je imanje s vinogradom od 135 hektara u Francuskoj, a godinu dana kasnije luksuzni brend muške obuće Harry’s of London.

Međutim, u posljednje dvije godine suočava se s rastućim problemima u svojim poslovnim tornjevima. Izgubio je nekoliko značajnih zakupaca, uključujući WeWork, koji je napustio više od 18.500 kvadratnih metara u nekoliko zgrada, dok je zadržao samo mali dio prostora. Dugovi su se nagomilali kako su se približavali rokovi za otplatu. Njegove zgrade teško su se takmičile s novim neboderima s luksuznim sadržajima, što je otežavalo zamjenu zakupaca. Visoke kamatne stope dodatno su otežale refinansiranje, a kada je to uspio, uvjeti su bili nepovoljni.

Pandemija zatvorila kina

Istovremeno, ostatak njegovog carstva također je pretrpio gubitke. Pandemija je zatvorila njegova kina širom zemlje, a njegovi dizajnerski centri izgubili su zakupce. Centar na Floridi izgubljen je u korist Fortressa. U preostala tri u njegovom vlasništvu – dva u Los Angelesu i jedan u New Yorku – popunjenost je pala ispod 80 posto.

Cohen tvrdi da situacija nije tako loša kao što izgleda, ukazujući na bolje rezultate u izdavanju prostora i nedavni porast prodaje poslovnih zgrada. Na jednoj od njegovih nekretnina, 750 Lexington Avenue, koja je ujedno sjedište njegove kompanije, vjerovnik je podnio zahtjev za zapljenu u maju. To se dogodilo mjesec dana nakon što je zgrada procijenjena na samo 50 miliona dolara, u poređenju s 300 miliona dolara u 2015. godini. Međutim, zapljena je trenutno na čekanju. U međuvremenu, jedan od zakupaca, maloprodajni lanac Sephora, obnovio je ugovor o zakupu, dok je drugi zakupac, WeWork, zadržao zakup nakon izlaska iz stečaja. Cohen Brothers trenutno radi na izmjeni uslova zajma s vjerovnikom.

„Dobro stojimo. Imamo izazove s izdavanjem prostora, kao i svi, ali posjedujemo dobre zgrade,“ rekao je Cohen za Forbes tokom telefonskog razgovora deset dana nakon aukcije u novembru. „Imamo vrlo visok postotak zadržavanja zakupaca i širenja, i vjerovatno izdajemo više prostora nego mnogi drugi.“

Planovi izvan New Yorka

Izvan New Yorka, Cohen planira uskoro započeti gradnju 23-spratnog poslovnog tornja sa staklenom fasadom u West Palm Beachu, gdje je potražnja za uredskim prostorom i dalje jaka, posebno za nove zgrade.

„Radim sve što je potrebno, na svakom mjestu,“ naglasio je.

Nerealizirani redatelj

Charles Cohen rođen je 1952. godine u porodici koja se bavila nekretninama, u Harrisonu, sjeverno od New Yorka. Njegov otac, Sherman, bio je bivši prodavač automobila koji je s dvojicom svoje braće osnovao kompaniju Cohen Brothers Realty. Braća su na kraju izgradila više od 20 zgrada širom Manhattana.

Kao dijete, Cohen je bio više zainteresovan za svijet zabave, razvijajući ljubav prema filmovima nakon što ga je baka odvela da pogleda „Pepeljugu“ kad je imao tri godine. Do vremena kad je bio tinejdžer, Cohen je već pokazivao apartmane za porodičnu kompaniju. Međutim, znao je da želi postati reditelj i čak je snimio nekoliko kratkih filmova.

„Kad sam napunio 14 godina, prestao sam pratiti Yankees i počeo čitati Variety,“ rekao je Cohen za Forbes 2017. godine. „Nije bilo ničega uzbudljivijeg od stajanja u redu za gledanje filma na dan premijere.“

Proći će neko vrijeme prije nego što je Cohen počeo ostvarivati svoje filmske snove. Kao prvi u porodici koji je diplomirao, stekao je diplomu osnovnih studija na Univerzitetu Tufts 1974. godine. Nakon toga je stekao diplomu prava na Brooklyn Law School 1977. Nekoliko godina radio je u sektoru nekretnina za Chemical Bank u New Yorku, a zatim se pridružio porodičnoj kompaniji, gdje je brzo napredovao i do 1981. postao potpredsjednik i generalni savjetnik.

Širenje imperije

Za samo dvije godine postao je predsjednik kompanije i otkupio udjele svog oca i strica za nepoznat iznos novca. Jedan od njegovih prepoznatljivih poteza bila je izgradnja zgrade na adresi 750 Lexington Avenue. Cohen je osamdesetih godina otkupio cijeli blok između 59. i 60. ulice kako bi izgradio tu zgradu. Jedna stanovnica tog bloka odbila je prodati svoju kuću, zbog čega je Cohen odlučio projektovati 28-spratni toranj oko nje. Kuća je još uvijek tu.

Tokom devedesetih, Cohen je proširio poslovanje na dizajnerske centre, kupivši zgradu Decoration & Design na Manhattanu za 63 miliona dolara 1996. godine. Do 2009. godine proširio je kompaniju na više od 12 miliona kvadratnih metara nekretnina, u poređenju s tri miliona koliko je bilo kada je preuzeo kompaniju osamdesetih godina.

Tada se također vratio svojoj strasti prema snimanju filmova.

Uložio je polovinu budžeta za nezavisni film Frozen River, koji je 2008. osvojio glavnu nagradu žirija na Sundance Film Festivalu. Iste godine osnovao je kompaniju za distribuciju filmova.

Tokom naredne decenije Cohen je sakupio historijsku kolekciju filmova, kupio mali kinematograf na Manhattanu te dva lanca kina – Landmark i Curzon – u SAD-u i Ujedinjenom Kraljevstvu.

Počeo je provoditi više vremena u Francuskoj. Godine 2016. kupio je vinograd Château de Chausse u Provansi za 20 miliona dolara. Godinu dana kasnije kupio je historijsko japansko pozorište u Parizu.

Pandemija povećala dugove

Na Forbesovu listu 400 najbogatijih Amerikanaca prvi put je dospio 2016. godine, s procijenjenom neto imovinom od 2,8 milijardi dolara.

Te godine, kompanija WeWork, koja se bavi coworking prostorima, unajmila je četiri sprata u Cohenovoj poslovnoj zgradi na East 57th Street. Do 2018. godine taj startup se proširio na 123.000 kvadratnih stopa te zauzeo više od 80.000 kvadratnih stopa na adresi 750 Lexington Avenue.

Kada je javno izlistavanje WeWork-a propalo u septembru 2019. godine, Cohen se suočio s problemima izdavanja prostora jer se predviđalo da će startup ostati bez novca.

Šest mjeseci kasnije uslijedila je pandemija COVID-19. Pad je bio razoran za njujorške vlasnike poslovnih prostora.

Do kraja 2020. godine vrijednost poslovnih zgrada u gradu pala je za 45 posto, što predstavlja pad od 50 milijardi dolara, prema istraživanju koje su 2022. godine objavili profesori sa Univerziteta Columbia i Univerziteta u New Yorku.

„U budućnosti, ovaj period će se nazivati velikim resetiranjem procjena vrijednosti,“ kaže dugogodišnji njujorški agent za nekretnine Bob Knakal. „Ljudi moraju uskladiti svoje planove s realnošću trenutnog tržišta.“

Krediti kao omča oko vrata

Međutim, Cohen je u godinama prije pandemije uzimao kredite s fiksnom kamatnom stopom za nekoliko svojih najvećih nekretnina.

Kada su 2022. godine Federalne rezerve počele povećavati kamatne stope u borbi protiv visoke inflacije, Cohen je odlučio iskoristiti priliku prije nego što kamate postanu previsoke. U septembru te godine refinansirao je četiri nekretnine i dva lanca kina s kreditom od 534 miliona dolara od Fortress Investment Group-a.

Izvještaj nezavisnog revizora sastavljen u decembru 2022. godine navodi da se Cohenova kompanija suočava s „neto operativnim gubicima“ i „visokim stopama praznih prostora,“ što „dovodi u pitanje sposobnost kompanije da nastavi s radom.“

Izvještaj također napominje da je kompanija poduzela „značajne napore u povećanju popunjenosti i kontrolisanju troškova“ te da posjeduje „dovoljna novčana sredstva i planove za nastavak poslovanja.“

Sudski proces

Tokom 2023. godine Cohen i Fortress produžavali su rokove otplate kredita i odgađali plaćanja, prema sudskim dokumentima.

U novembru 2023. godine, WeWork je podnio zahtjev za bankrot, tom prilikom napustivši više od 200.000 kvadratnih stopa prostora u dvije Cohenove nekretnine u Los Angelesu i New Yorku. Jedna od tih zgrada imala je hipoteku prema Fortressu, a u njoj je WeWork unajmljivao skoro trećinu ukupnog prostora.

Napeti pregovori kulminirali su u februaru 2024. godine kada su Cohen i Fortress pregovarali o daljnjem produženju otplate.

U e-mailovima otkrivenim u sudskim zapisima, Cohen je odbio prijedlog Fortressa, ali je izrazio nadu da će doći do dogovora: „Tokom posljednjih više od 20 godina, uvijek smo pronalazili način da idemo naprijed zajedno.“

Din Dakolias, jedan od predsjednika Fortressa, odgovorio je oštrim tonom: „Vaš posljednji prijedlog bio je nerealističan i vratio nas nekoliko koraka unazad,“ napisao je. „Niste izvršili posljednju uplatu i niste pokazali razumijevanje ili prioritetizaciju ozbiljnosti situacije.“

Sljedećeg mjeseca Fortress je tužio Cohena, zahtijevajući povrat više od pola milijarde dolara duga, kao i lično jamstvo u iznosu od 187 miliona dolara, uz kamate.

Cohen je mjesec dana kasnije uzvratio protutužbom, tražeći da se tužba Fortressa odbaci. Tvrdio je da je Fortress prekršio sporazum o produženju kredita.

Osobna imovina na udaru

Fortress je zahtijevao aukciju Cohenovih nekretnina u maju, no sudija je presudio u Cohenovu korist u junu i pristao odgoditi aukciju. U augustu je ona ponovno zakazana za novembar.

U oktobru Cohen je doživio još jedan udarac kad je sudija u tom slučaju presudio da Cohen mora platiti lično jamstvo na nekretnine. Ipak, činilo se da Cohen ima dovoljno sredstava za pokrivanje duga – prema podacima iz juna prošle godine, imao je skoro 300 miliona dolara u gotovini i investicijama.

Prema Fortressu, Cohen je zatim pokušao sakriti svoju osobnu imovinu kako ne bi bila oduzeta za pokrivanje jamstva.

Advokati Fortressa tvrdili su da je Cohen prebacio vlasništvo nad svojom jahtom „Seasense“ vrijednom 50 miliona dolara, kao i tri manja plovila, na offshore entitete na Kajmanskim otocima. Također, vlasništvo nad svojom kućom u Greenwichu (Connecticut) vrijednom 20 miliona dolara prebacio je na svoju suprugu Chloe, bivšu izvršnu direktoricu Jimmy Choo-a. Cohen je tvrdio da je to bila samo rutina planiranja imovine, no Fortress je dobio presudu na Kajmanskim otocima koja je odgodila prijenos.

Zastarjele procjene

U decembru su njegovi advokati tvrdili da Cohen ima skoro 350 miliona dolara kapitala u četiri zgrade: 3 Park Avenue, 979 Treća avenija, 805 Treća avenija i 622 Treća avenija. To bi bilo dovoljno da pokrije preostali dug Fortressu.

No, Fortress je osporio ovu tvrdnju, ističući da su te vrijednosti zasnovane na „zastarjelim procjenama“ koje su od tada opale, te da sve četiri nekretnine imaju neizmirene hipotekarne obaveze. Postupak je još uvijek u toku.

Pored sporova s Fortressom

Cohen i dalje ima problema s nekoliko zgrada koje su opterećene dugom i pokazuju znakove starenja. Iako je imao manji utjecaj na svoje zgrade u poređenju s drugim njujorškim magnatima nekretnina, bio je posebno ranjiv na posljedice pandemije zbog svoje koncentracije na starije poslovne zgrade.

„Teško je vlasniku zgrade klase B učiniti svoju zgradu konkurentnom u poređenju s nekretninama klase A,“ kaže Bob Knakal, ukazujući na starije nekretnine u poređenju s novijim gradnjama kao što su Hudson Yards ili One Vanderbilt, koji su potpuno popunjeni.

„Govori se o padu vrijednosti od 30 do 50 posto u prosjeku,“ dodaje Tomasz Piskorski, profesor nekretnina na Columbia Business School. Za mogule u sektoru nekretnina čije je bogatstvo vezano za poslovne kule, „to znači da možda više nisu milijarderi.“

Pala potražnja za starim nekretninama

Kako bi privukli zakupce, mnogi vlasnici starijih nekretnina sada nude čak godinu dana besplatnog zakupa, kao i velike naknade za poboljšanja. Međutim, Cohen to vidi kao gubitnički potez.

„Radimo samo poslove koji imaju smisla. Mnogi naši konkurenti samo bacaju novac na dogovore,“ rekao je u novembru.

Cohen insistira da radi na poboljšanju svojih zgrada kako bi ih učinio konkurentnijima, tvrdeći da bi one sada trebale imati veću vrijednost zbog nedavnih transakcija, kao što je prodaja „One Vanderbilt“ zgrade S.L. Greena za 4,7 milijardi dolara u novembru i prodaja dviju poslovnih kula na Park Avenue u decembru.

„Završavamo renovaciju predvorja u zgradi 622 Third Avenue,“ rekao je. „Ponovo ulažemo u naše zgrade.“

Cohen je također optimističan u vezi s novim ugovorima o zakupu koji bi trebali zamijeniti prazne prostore. U Los Angelesu, prostor koji je napustio WeWork popunjen je bolnicom Cedars-Sinai i naučno-istraživačkim zdravstvenim centrom.

U New Yorku, kompanija očekuje da će u narednim mjesecima potpisati nove ugovore o zakupu za pet svojih najmanje popunjenih kula.

Pretvaranje poslovnog prostora u stambeni

Cohen možda ima pravo: Aktivnost zakupa poslovnog prostora na Manhattanu porasla je za 17 posto u 2024. godini u odnosu na prethodnu, što je najveći porast od 2019. godine, prema podacima brokerske agencije Avison Young.

Ipak, starije ili manje kvalitetne nekretnine činile su samo 23 posto novih zakupa prošle godine. Najamnine u tim zgradama su otprilike upola niže od onih u prestižnim zgradama. To je znak da oživljavanje tržišta zakupa ostavlja mnoge od ovih starijih kula iza sebe, dok zakupci nastavljaju birati novije zgrade.

Jedna strategija koju Cohen koristi jeste pretvaranje poslovnog prostora u stambene apartmane i kondominijume.

U maju, njegova kompanija podnijela je zahtjev za posebnu dozvolu za prenamjenu 19 spratova kule od 28 spratova (623 Peta avenija), preko puta Rockefeller centra, u 172 stana.

Nova ulaganja

Projekt je od tada smanjen na 60 do 70 stanova.

Drugi projekt prenamjene poslovnog prostora u stambeni na adresi 3 East 54th Street, s pogledom na Central Park, napreduje brže. Kompanija je završila unutrašnje rušenje prošlog ljeta. „Svi projekti napreduju,“ rekao je Cohen.

Ipak, vjerovnik za objekat na 54th Street podnio je zahtjev za zapljenu u decembru, čime je taj projekt doveden u pitanje. (Cohen tvrdi da je u procesu refinansiranja kredita.) Drugi predloženi projekt prenamjene na adresi 135 East 57th Street sada je obustavljen.

Porodica Wallace, koja posjeduje zemljište ispod te zgrade, usprotivila se projektu prenamjene i tužila Cohena zbog neplaćenog zakupa u decembru 2023. U oktobru, sudija je presudio u korist porodice Wallace, dodijelivši im zgradu.

Prema njujorškim agentima za nekretnine koji su razgovarali s Forbesom, ako Cohen uspije realizirati prenamjene, sarađivati sa svojim vjerovnicima na problematičnim nekretninama i zadržati zgrade koje želi, a odreći se onih koje ne može održavati – mogao bi preživjeti prijetnje svom carstvu.

Gledajući prema jugu

Dok njegova žalba protiv Fortressa prolazi kroz sudski proces, Cohen se okreće prema jugu, prema planiranom 23-spratnom tornju od 400.000 kvadratnih metara u West Palm Beachu, nazvanom West Palm Point.

Očekuje se da će Cohenova zgrada, čija bi gradnja trebala početi u martu, biti završena do 2028. godine. Planira finansirati gradnju kombinacijom kapitala i kredita.

To bi mogao biti pametan potez za Cohena, s obzirom na to da je Trumpova pobjeda na izborima potaknula poslovne mogule i svjetske lidere da dođu u Palm Beach zbog blizine Trumpovoj „zimskoj Bijeloj kući“ u Mar-a-Lagu. Prema Stevenu Cherniaku, kompanija je već pregovarala o zakupima za šest spratova.

„Imamo sve dozvole. Ugovori su skoro zaključeni i spremamo se zaključiti kredite i započeti gradnju,“ rekao je Cohen u novembru. „Već imamo aktivnost u vezi sa zakupima.“

Još nije gotovo

Što se tiče pravnih bitaka, Cohen ostaje borben. „Neću platiti to lično jamstvo. Imam odbranu, imam žalbu koja je u toku u apelacionom sudu,“ rekao je. „Još nije gotovo.“

Giacomo Tognini, novinar Forbesa.