Mali siromašni Meksikanac svakog dana je prelazio granicu da bi išao u školu u SAD: Danas je milijarder

Fernando De Leon ruši granice kao imigrant milijarder. Osjeća se -‘nelagodno’ u vezi sa demografskim etiketama: „Etos s kojim se najviše poistovjećujem je Teksašanin“.

Decenijama prije nego što je njegova holding kompanija, Leon Capital Group, postala konglomerat procijenjene vrijednosti od skoro tri milijarde dolara, Fernando De Leon je bio dijete koje je živjelo u siromaštvu u Meksiku i svakodnevno je prelazio granicu kako bi pohađalo školu u Teksasu.

On je jedini član svoje porodice rođen u američkoj bolnici, što mu je obezbijedilo državljanstvo i pristup američkim školama. Pohađao je nastavu u Brownsvillu, a zatim se vraćao u svoj rodni grad Matamoros, gdje je noću išao u školu s djecom farmera. Njegovi meksički učitelji često su obrađivali iste teme ranije tokom godine, što mu je pomoglo da bude ispred svojih američkih vršnjaka. Kada je kasnije primljen na Harvard, prva osoba kojoj je pokazao pismo bila je američki granični agent „koji me je viđao kako odrastam od moje pete godine, svakog dana“, kaže De Leon, sada 46-godišnjak.

Taj svakodnevni put odveo ga je dalje od Ivy League univerziteta, do kratkog boravka na Wall Streetu, ali ga je na kraju vratio u Teksas, gdje je krenuo svojim putem. „Vlasništvo nad kompanijom stvara bogatstvo“, kaže De Leon. „To je jedna od najskrivenijih tajni američkog kapitalizma“. Druga tajna, za njega, bila je oslanjanje na ono što najbolje zna. Počeo je od razvoja parcela za izgradnju kuća i stambenih zgrada za radnike i srednju klasu, a stigao je i do drugih poslova koji pružaju osnovne usluge, poput zdravstvene zaštite. Danas Leon Capital posjeduje 12 kompanija u 11 industrija, od kojih se vrijednost više od trećine mjeri s devet cifara.

Psiha siromašnog čovjeka

„Moja psiha je oduvijek bila psiha siromašnog čovjeka“, kaže De Leon. „Nikada nisam razumio luksuz kao potrošač. Čak ni zabavu i sport, to nije nešto što me prirodno privlačilo“. Nećete ga vidjeti kako razvija kazina ili ultra-luksuzne vile. Umjesto toga, ulaže u manje rizične poslove koji pružaju usluge koje su ljudima uvijek potrebne. To znači da su njihova tržišta manje ciklična i imaju predvidljiviji rast.

Otprilike četvrtina njegove procijenjene imovine od 2,8 milijardi dolara sada je u sektoru stambenih i industrijskih nekretnina. Uglavnom u gradovima Sunčanog pojasa (Sun Belt) koji brzo rastu. Više od trećine je u zdravstvenoj zaštiti: kardiološkim, stomatološkim i oftalmološkim centrima. Ostatak je raznovrsni miks koji uključuje sve, od frizerskih salona do osiguravajućih usluga i centara za terapiju. Gotovo sve proisteklo iz njegovih prvobitnih ulaganja u nekretnine.

De Leon se razlikuje od drugih investitora jer njegova ulaganja imaju duže horizonte. A kompanije razvija od nule ili sa svega nekoliko lokacija. Cilja oblasti koje brzo rastu, poput Dalasa i Feniksa, gdje se latinoamerička populacija posebno brzo povećava. Njegov cilj je da pruži niz osnovnih usluga potrebnih novim stanovnicima.

„Usudio bih se da kažem da naš model investiranja bolje razumije te obrasce potrošnje nego momci iz ‘kule od slonovače’, iz hedž fondova“, kaže on, dodajući da se trudi, kao što mu je prijatelj jednom savjetovao, „da se više fokusiraš na svoj Matamoros nego na svoj Harvard“.

Najmlađi među šestoro djece

Najmlađi od šestoro braće i sestara, koji su svi rođeni u Meksiku, De Leonova majka je prešla granicu da bi ga rodila u američkoj bolnici. „Ja sam ono što Donald Trump naziva ‘beba sidro’“, kaže on. „Ali beba sidro koja plaća visoke poreze“. Engleski mu je bio drugi jezik, a kada mu je učiteljica u četvrtom razredu rekla da zbog toga nije podoban za Nacionalno takmičenje u spelovanju i odbila da mu da materijale za učenje, shvatio je to kao izazov. Uvjerio je direktora da mu dozvoli da se takmiči, nabavio knjigu na svoju ruku i marljivo učio uz pomoć svog oca, koji nije govorio engleski, ali je fonetski izgovarao riječi.

De Leon je pobijedio na lokalnom takmičenju, zatim i na regionalnom naredne godine, i na kraju je predstavljao južni Teksas u Vašingtonu. Njegov otac je preminuo u 60. godini, prije nego što je De Leon dostigao taj posljednji cilj. De Leon je tada imao 12 godina.

Smrt oca, advokata koji se borio da radi dok se suočavao sa zdravstvenim problemima, pogoršala je njihovu finansijsku situaciju. Naterala ga je da pronađe kreativne načine da donese novac kući. Počeo je kao prevodilac za američke investitore u nekretnine koji su gradili u Meksiku pod okriljem NAFTA sporazuma. Jednom prilikom je iskoristio dugogodišnju simpatiju jednog sindikalnog lidera prema njegovoj baki kako bi ga uvjerio da odobri radne dozvole za projekat u zamjenu za približno 5% udjela. Vješt potez za jednog tinejdžera, ali kako De Leon objašnjava: „Znaš šta te natera da to uradiš? Strah. ‘Moram da obezbijedim nešto za svoju mamu, koja plače kod kuće jer nemamo novca za struju.’ I tako jednostavno nađeš rješenje“.

Neuspjeh na Wall Streetu

Poslije koledža, De Leon je radio kao analitičar u Goldman Sachs-u. Ali, shvatio je da ne podnosi strukturu i ograničenja posla na Volstritu. A i da nije bio naročito dobar u tome. Vratio se u Teksas sa oko 80.000 dolara ušteđevine kako bi pokrenuo sopstveni posao u nekretninama. Posao za koji je mislio da najbolje poznaje iz mladosti. Tih ranih dana vozio je po Dalasu, tražeći potencijalne mogućnosti za razvoj. Postojao je samo jedan problem: Nije imao dovoljno kapitala da zaista investira.

„Nisu svi koji nešto grade počeli s resursima“, kaže on. „Kada nemaš ništa, moraš nekoga da uvjeriš da vjeruje u tebe“. Za njega je to bio Harold Polman, osamdesetogodišnji graditelj koji je decenijama posjedovao praznu parcelu. Vjerovao je da je previše teška za razvoj jer je kroz nju prolazio potok. Njih dvojica su se zbližili tokom popodnevnih susreta uz kafu. De Leon je na kraju uvjerio Polmana da mu dozvoli da pokuša da dobije dozvole za zoniranje i građevinsku dozvolu u zamjenu za partnerstvo u projektu izgradnje kuća na toj parceli. Uspio je da dobije potrebne dozvole, i par je razvio oko 50 kuća na toj lokaciji. (Na ceremoniji otvaranja gradilišta 2004. godine, De Leon je bio emotivan tokom govora zahvalnosti Polmanu. To je dirnulo ženu iz publike koja će kasnije postati njegova supruga.)

Biznis u vrijeme svjetske finansijske krize

De Leon je osnovao Leon Capital 2006. godine, u izazovnom periodu za industriju nekretnina. Kaže da je počeo da primjećuje sve veći broj zajmoprimaca tzv. subprime kredita među novim vlasnicima kuća. Postao je uvjeren da tržište ide u lošem pravcu i prodao gotovo svu svoju imovinu za oko 20 miliona dolara između 2006. i 2007.

To se pokazalo kao pametan potez. Kada je finansijska kriza pogodila 2007. i 2008, mogao je da kupuje problematične nekretnine i zajmove i da ih preuređuje: „Bilo je kao kupovina akcija po cijeni od dva dolara koje bi danas vrijedile 100 dolara“. De Leon je iskoristio novi kapital za širenje, kupujući i renovirajući još više stanova. Zatim je razvijao nekretnine za restorane brze usluge. „Gradio sam Chick-fil-A restorane, jer su veliki igrači mislili da je to ispod njih“, kaže. Ubrzo je počeo da se širi u gradove poput Hjustona, Ralija i Tampe. Deceniju pre nego što je pandemija COVID-19 izazvala bum populacije i investicija u Sunčanom pojasu.

Njegove nekretnine omogućile su mu direktan uvid u poslove njegovih zakupaca, što ga je navelo na još jedan zaokret oko 2014. Nakon što je primijetio uspješnu veterinarsku kliniku, kupio je udio u poslu i otvorio niz novih klinika. („Veterinarska nega je diskreciona stavka“, primećuje, „ali ljudi tretiraju svoje ljubimce kao da nisu, kao da su porodica“.) Kada je opšti stomatolog u jednom od njegovih Dalas šoping centara imao poteškoća 2015. godine, De Leon ga je otkupio i kasnije preusmjerio praksu na oralnu hirurgiju i dječiju stomatologiju, za koje je smatrao da će biti isplativije.

Lanac stomatoloških ordinacija

„Stomatologija je sljedeći Divlji zapad“, kaže Tim Kosinski, predstavnik Akademije opšte stomatologije. Mnogi stomatologi posjeduju svoje ordinacije, ali znaju malo o vođenju biznisa, zbog čega sve češće prodaju udjele. Ili u potpunosti prepuštaju upravljanje većim firmama koje se bave administracijom. De Leon je sarađivao sa više od 270 liječnika kako bi razvio Specialty Dental Brands, mrežu sa više od 155 lokacija (on posjeduje 70%, dok stomatologi posjeduju ostatak). Inspiriran tim uspjehom, 2022. je pokrenuo drugu stomatološku kompaniju: Frontline Dental Implant Specialists, koja već ima 275 klinika (on posjeduje 75%). Obje kompanije su među najvećim pružateljima stomatoloških usluga u SAD-u u svojim specifičnim oblastima.

Model zajedničkog vlasništva je nešto što De Leon koristi u mnogim drugim kompanijama. On posjeduje 100% Leon Capital-a. Ali, u pojedinačnim kompanijama drži i do 70% vlasništva, dok ljudi koji njima upravljaju preuzimaju preostale udjele. Među njegovim ostalim velikim ulaganjima su: 41 salon ljepote razvijen iz kompanije Mattison Avenue. Ona je prvobitno bila zakupac sa pet lokacija 2016. godine.

Ima više od 20 oftalmoloških klinika pod nazivom Physician Directed Partners, što je porast u odnosu na 11 iz 2022. godine. I 62 kozmetička centra Advanced MedAesthetic Partners, što je veliki rast u poređenju sa četiri centra 2022. godine. Kaže da je uložio u posljednju kompaniju „skoro nevoljno“, jer mu se činilo da je to luksuzna usluga. „Estetika, kako se ljudi osjećaju u vezi sa sobom, to su stvari koje nisu bile osnovne potrebe tamo gdje sam odrastao. Ali, u zapadnim ekonomijama sa visokim primanjima, gdje je blagostanje zaživjelo, to je odmah ispod stanovanja i hrane“.

Razvoj od nule

Ističe da je njegov tim svaku novu kompaniju izgradio od nule i da je većinu od 12 kompanija financirao milijardama dolara stečenih prodajom drugih podružnica i nekretnina.

„Ne vidite mnogo ljudi iz sektora nekretnina da to rade“, kaže Majkl Malik, izvršni direktor kompanije za nekretnine Mallick Group iz El Pasa i De Leonov prijatelj. „Mi obično ostajemo u svojoj zoni komfora“.

„To je bio dio moje strategije obrane“, objašnjava De Leon. „Imati različite pozicije u različitim industrijama koje nisu povezane s tržištem. To je bio moj način da izgradim svoj mali mini Berkshire Hathaway“.

Platforma za nekretnine

Jedna od njegovih najboljih investicija do sada je platforma za podatke o nekretninama Crexi. On i izvršni direktor Majk DeĐorđo pokrenuli su je prije skoro devet godina sa jednostavnom idejom: Zillow, ali za komercijalne nekretnine. Crexi sada nudi oko 278 miliona kvadrata prostora za iznajmljivanje i 600 milijardi dolara vrijednih nekretnina za prodaju u bilo kojem trenutku. Korisnici mogu kupovati, prodavati i licitirati za nekretnine ili koristiti 55 miliona podataka o prodaji i 160 miliona zapisa o nekretninama kako bi odlučili o cijenama objekata za iznajmljivanje ili prodaju.

Tim kompanije Crexi počeo je 2015. pozivajući svakog profesionalca iz industrije kojeg su mogli da pronađu kako bi im ponudili demo (stotine hiljada poziva). De Leon je uvjerio sve svoje agente da isprobaju platformu. Crexi se istakao relativno povoljnom, lako upotrebljivom platformom i izuzetno detaljnim podacima o nekretninama širom zemlje. „Odrastao je nevjerojatno brzo i postao resurs čak i za najveće globalne firme“, kaže Karli Jakono, viša potpredsjednica CBRE Capital Markets, napominjući da CoStar još ima širu bazu podataka koja seže dalje u prošlost. Ali, dodaje da je za Crexi „samo pitanje vremena i izgradnje baze podataka da ih sustigne“.

De Leon vjeruje da podaci koje posjeduje Crexi vrijede više od bilo koje pojedinačne zgrade koju bi mogao posjedovati. Procijenjen na 500 miliona dolara u krugu finansiranja 2022. godine, Crexi je jedna od najvećih platformi za podatke o komercijalnim nekretninama u SAD-u, iza sajta CoStar (čija je tržišna kapitalizacija 29,6 milijardi dolara), osnovanog 1987. godine. Crexi ima oko tri miliona mjesečnih korisnika. Konkurentska platforma LoopNet, koja je dio CoStar-a, ima 13 miliona.

Više od 4.000 zaposlenih

Danas Leon Capital Group ima više od 4.000 zaposlenih i ostvaruje više od 800 miliona dolara godišnjih prihoda, sa godišnjim prinosima od oko 35% na osnovu izlaznih strategija od osnivanja firme, navode iz kompanije. De Leon kaže da su se nekoliko porodičnih fondova uključili u određene projekte u oblasti nekretnina. Za svoje industrijske projekte u Evropi, sarađuje s milijarderom Rosom Perottom i njegovom kompanijom Hillwood.

Od početka 2024. godine, De Leon je počeo da traži kapital od institucionalnih investitora i registrovanih investicionih savjetnika putem platforme iCapital Marketplace. Kompanija je nedavno pokrenula tri fonda za ulaganje u nekretnine koji će razvijati zdravstvene, industrijske i stambene objekte. Prikupljeno je oko 250 miliona dolara od ciljanih 500 miliona od neimenovanih investitora. De Leon navodi da će on sam investirati još približno 150 miliona dolara za 30% udjela i da će širenje baze investitora pomoći firmi da ostane konkurentna.

To bi mogla biti dobitna strategija. Posljednjih godina, kompanije za nekretnine širom zemlje odgovorile su na visoke kamatne stope usporavanjem ili obustavljanjem gradnje. Ironično, to znači da je sada odlično vrijeme za gradnju. Investitori koji mogu da predstave nove projekte za nekoliko godina moći će da traže visoke cijene zbog smanjene ponude. „Kontrazmijski mislioci, kompanije poput Leon Capitala koje mogu biti kreativne, pobijediće“, kaže Pet Džouns, analitičar kompanije Newmark sa sjedištem u Teksasu. „Ono što vidimo kod Leona jeste potraga za nekonvencionalnim kapitalom kako bi pokrenuli projekte u vrijeme kada većina ljudi to ne može“.

Brat i dalje vozač autobusa

Sada, kao jedan od najbogatijih Meksiko-Amerikanaca u zemlji, De Leon je miljama daleko od siromaštva koje je iskusio kao dijete u Matamorosu. Ali, kako kaže, to iskustvo ga i dalje oblikuje. „Kada odrastete na taj način, imate vrlo zdrav strah od povratka u takvu situaciju, što eliminiše aroganciju“, dodaje. „Ova ideja ‘nemoj izgubiti novac’ duboko je usađena u moj DNK i u DNK svih naših kompanija“. Danas se ogromna razlika koja je nekada postojala između njega i njegove braće i sestara donekle smanjuje, posebno kako oni postaju naturalizirani američki državljani. Međutim, njegova braća i sestre i dalje vode skromnije živote. Jedan je mehaničar, drugi vozač autobusa.

„Imao sam sreće“, kaže. „Ja sam američki državljanin. Oni nisu bili. To menja cijelu igru. Govoriti engleski od malih nogu… stvari koje sam vidio i radio. Morate početi od tog ključnog trenutka: trudna majka koja prelazi granicu”. De Leon i dalje redovno prelazi u Meksiko da bi posjetio rodbinu i kaže da je granica danas haotičnija nego što je bila kada je bio dijete. Vjeruje da bi imigracijske sudije trebalo da budu stacionirane na ulaznim tačkama i da rješavaju slučajeve u roku od nekoliko sati od dolaska tražilaca azila. (Trenutno taj proces obično traje godinama.)

Planovi

Što se tiče njegovih ciljeva za Leon Capital, De Leon trenutno radi na uspostavljanju novih poslovnih centara za industrijske nekretnine u Meksiku. Planira da dodatno investira u svoje kompanije za pozajmice i osiguranje. Na duže staze, njegovi ciljevi su još ambiciozniji.

„Takmičarski sam nastrojen. Voleo bih da nadmašim Warrena Buffetta u narednih 30 ili 50 godina“, kaže De Leon. Usput se nada da će biti uzor za mlade Latinoamerikance iz ugroženih sredina. „Postoje ljudi koji mogu da pruže referentnu tačku za inspiraciju. Warren Buffett izgleda kao Amerika posle Drugog svjetskog rata. Kao pita od jabuka. Amerika je danas malo drugačija, demografski. Dakle, mogu li ja biti takva spona za novo lice Amerike?“.

Monika Hanter-Hart, novinarka Forbes