Upoznajte vlasnika tvornice modularnih zgrada koji tako želi riješiti američku stambenu krizu
SAD mora početi graditi mnogo brže i mnogo jeftinije. Magnat iz industrije čelika Barry Zekelman uložio je milijardu dolara obiteljskog novca u vjeri da će montažni stambeni kompleksi ispuniti tu potražnju.
Pakleno je vruć dan u predgrađu Phoenixa, a milijarder iz industrije čelika Barry Zekelman pokazuje svoju tvornicu stambenih zgrada. Na jednan kraj tvornice dolazi čelik iz jedne od Zekelmanovih tvornica, a na drugom izlaze “moduli” koji će biti naslagani u stambene komplekse. Zekelman pokazuje prostor gdje su poredani komadi čelika, unaprijed izrezanog u potrebne dijelove kako bi radnici mogli samo uzeti točno ono što im treba.
“To su puzzle,” kaže. “Vidjeli ste gradilišta gdje se materijali moraju mjeriti i rezati iznova. Mi ih režemo kao puzzle. Nitko ne treba ništa mjeriti.”
Sastavljanje čitavih stanova u klimatiziranoj tvornici sigurno djeluje efikasnije od tradicionalne građevine. Moduli se nakon inicijalnog sastavljanja kombiniraju u stambene komplekse od tri i pet katova, uglavnom na jugozapadu. Ova ideja nije nova. Sears je u svojem katalogu nudio montažne kuće još prije više od stotinu godina. Bilo je skromnih uspjeha, ali i spektakularnih promašaja. Posljednji u nizu bila je tvrtka Katerra koja je potrošila čak dvije milijarde dolara prije podnošenja zahtjeva za bankrot 2021. godine.
Jedan je veliki problem. Tvornice zahtijevaju ogromne kapitalne troškove, ali izgradnja je ciklična. Uz to, nekretninska industrija najlokalnija je od svih – gotovo svaki grad ima vlastiti ukus, troškove i regulacije, što otežava standardizaciju. “Sigurno ste čuli onaj vic – montažna gradnja već 75 godina je samo 10, 15 godina daleko,” kaže Greg Smithies, partner u tvrtci Fifth Wall i jedan od čelnika kompanijinog tima za investicije u klimatsku tehnologiju. Ipak, potencijal je toliko velik da u taj sektor ulaze čak i ogromni developeri poput Greystara.
Ogroman rizik, ali i prednosti
Zekelman, čije bogatstvo prema Forbesovim procjenama iznosi oko 3,4 milijarde dolara, već osam godina radi na svojem poslovnom modelu. Sada se odlučio na gradnju stambenih zgrada niske cijene. To je ogroman iskorak u odnosu na proizvodnju čelika u kojoj je i zaradio svoje bogatstvo. Zekelman vjeruje kako tvornica stanova nije mnogo drugačija od tvornice čeličnih cijevi i kako se stanovi u tvornicama mogu proizvoditi jeftinije i brže nego tradicionalnim putem. Još jedna prednost je radna snaga: zapošljavanjem radnika u tvornici Z Modular nije toliko ovisan o građevinskim podizvođačima do kojih je teže doći.
Uz sve češće uragane i ekstremne temperature izazvane klimatskim promjenama, proizvodnja Z Modulara na bazi čelika možda ima i dodatnu prednost. Zelekman kaže kako njegovi stambeni kompleksi u Arizoni imaju efikasnije grijanje i hlađenje – što je vrlo važno kada temperature premaše 40 stupnjeva Celzijusa. Također mogu izdržati oluje i požare mnogo bolje od drvene gradnje, što Zekelmanu pruža prednost po pitanju izdržljivosti, a možda i troškova osiguranja.
Podružnica obiteljske tvrtke
Z Modular je pokrenuo 2016. godine kao podružnicu obiteljske kompanije za čelik Zekelman Industries. Otada je u nju uložio oko 1,2 milijarde dolara. “Obožavam kad mi netko kaže da nešto ne mogu napraviti ili da se nešto ne radi na određeni način,” kaže on. “Volim se suprotstavljati tome. Odgovaram im:’Dobro, zašto ne?'”
Do danas je izgradio tri tvornice – u Arizoni, Teksasu i Alabami. Sve su to mjesta s malom razinom regulacije i visokom potražnjom za stanovima. Z Modular je izgradio devet stambenih zgrada (s ukupno 2.245 stanova) i očekuje kako će do kraja sljedeće godine dovršiti ukupno 15 zgrada (s ukupno 3.858) stanova. Zekelman procjenjuje kako je tvrtka prošle godine zaradila između 3 i 4 milijuna dolara (iako gube novac od osnivanja), kada je krenulo useljavanje. On očekuje da će ove godine od stanarina zaraditi oko 20 milijuna dolara, a sljedeće 50 milijuna dolara jer će iznajmljivati veći broj pristupačnih stanova.
“Nećete biti veliki ako se ponekad ne opečete”
Ovaj biznis iznimno je intenzivan po pitanju kapitala: čak ni Zekelmanovo silno bogatstvo neće biti dovoljno za ispunjavanje snova o proširenju. Već sada razmišlja o tome hoće li Z Modular izvesti na burzu ili pronaći partnera koji će mu omogućiti dovoljno novca za izgradnju tisuća, možda i milijuna stanova. “Nadam se da ću ja biti taj prvi glas priče u koju će svi povjerovati i željeti postati dio,” kaže. “To sam napravio ranije i želim ponovno. Mislim da je ovo veća prilika nego što bi biznis s čeličnim cijevima ikada mogao biti.”
Zekelmanov posao s čelikom započeo je njegov otac Harry. On je bio židovski imigrant iz Poljske koji je u Ontario stigao iz kampa za izbjeglice u Italiji. Zekelman stariji postao je poduzetnik koji se bavio proizvodnjom električnih kutija i industrijskih nekretnina.
Harry je imao zdravstvenih problema i naglo je preminuo 1968. godine. Biznis s čeličnim cijevima gubio je novac, a ostvarivao godišnje prihode od samo 1,5 milijun dolara. Bilo bi ga jednostavno zatvoriti, ali tada 19-godišnji Zekelman odlučio je odustati od fakulteta i preuzeti vođenje tvrtke zajedno sa svojom braćom.
“Trebao mi je izazov,” kaže. “Volio sam krize jer sam se dobro osjećao kada bih ih riješio. Ponekad si sam stvaram probleme kako bih imao nešto raditi. Ako sve ide savršeno, bacit ću klip. Ne mogu samo sjediti.”
On i braća ponudili su financijske nagrade zaposlenicima za brži i efikasniji rad i pogurali prodavače da povećaju obujam prodanih proizvoda. Tako su potpuno promijenili smjer tvrtke. Godine 1992. uspjeli su smoći 16 milijuna dolara za najmoderniju opremu. Taj rizik im se isplatio jer je nova oprema omogućila jeftiniji i brži rad, a nije zauzimala previše prostora.
U kojim zemljama Europe je najbolje ulagati u nekretnine i kako je rangirana Hrvatska
Hrvatski radnici vraćaju se iz inozemstva, pogotovo zbog krize u građevinskom sektoru
Problemi uvoza čelika
Veliki rizici za Zekelmana su prirodna stvar. On je ovisnik o adrenalinu koji se voli utrkivati brodovima i automobilima, roniti i skijati. Sve svoje jahte nose isto ime: Man of Steel. Svoju posljednju superjahtu kupio je od Stevena Spielberga za 150 milijuna dolara. “Nećete biti velikan ako ne letite preblizu suncu i ponekad se ne opečete,” kaže on.
Zekelman Industries u 100-postotnom je vlasništvu Barryja Zekelmana i njegove braće, 62-godišnjeg Alana i 55-godišnjeg Claytona. Danas proizvodi oko 2,5 milijuna tona čellika u 17 tvornica. Ni Alan ni Clayton nemaju aktivnu ulogu u tvrtci. “Mislim da sam postao pomalo i nasilnik,” kaže Barry. “Morao sam biti brži od njih. Malo mi je žao zbog nekih stvari… s druge strane, ne možete me voljeti zbog onog što radim, a onda me kritizirati zbog onog što radim.”
Biznis proizvodi cijevi u sjevernoj Americi i Zekelman je veliki protivnik uvoza čelika. Godine 2022. pristao je platiti kaznu od 975.000 dolara – jednu od najvećih koju je Savezna izborna komisija ikada izdala – jer je ilegalno pomogao preusmjeriti 1,75 milijuna dolara donacija iz svojih tvrtki kampanji predsjednika Donalda Trumpa, koji je zagovarao uvođenje carina na čelik. Ovog listopada, Zekelman je podnio tužbu protiv Meksika zbog kršenja trgovinskih sporazuma i izvoza ogromne količine čelika u SAD po niskim cijenama. U tužbi tvrdi kako je zbog tog kršenja bio primoran zatvoriti svoju tvornicu u Kaliforniji i kako mora planirati zatvaranje i tvornice u Chicagu.
U biznis je ušao – slučajno
Zekelman nije namjeravao postati graditelj montažnih stanova. Zapravo je u taj biznis ušao slučajno. Upoznao je Juliana Bowrona, koji je izumio blok za spajanje uglova koji se može koristiti za modularnu gradnju. Kosturi prostorija izgrađeni na taj način bili su vrlo snažni i Zekelman je vjerovao kako će mu oni pomoći prodati više građevinskog čelika. Investirao je u Bowronovu tvrtku VectorBloc.
Rani montažni projekti bili su financijska rupa bez dna. Projekt iz 2016. godine na kratkoročnim obiteljskim stanovima u Washingtonu završio je tužbom između Z Modulara i izvođača MCN-a. Zekelmanovi kasniji napori za izgradnju hotela propali su tijekom pandemije kada su Amerikanci prestali putovati. “Imao sam 300 milijuna dolara prodanih hotela. To je moglo ubiti čitav biznis,” kaže predsjednik Z Modulara Mickey McNamara. On je odvjetnik koji sa Zekelmanom radi od 2007. godine, a također je i izvršni podpredsjednik Zekelman Industriesa. Problem je ležao u previše projekata s previše vlasnika u različitim saveznim državama – standardizacija je bila nemoguća misija. “Znao sam instinktivno, kao i Barry, da to nije način za vođenje biznisa,” kaže McNamara. “Morate imati kontrolu.”
“Zašto ne?”
Tako je Zekelman i preuzeo kontrolu i počeo kupovati zemljišta za vlastitu izgradnju stambenih blokova. Zna da je rezanje troškova važno. “Ne tražim ogromne uštede. Skupljam cent po cent.”
Veliko pitanje je kapital: kao nekretninski developer, tvrtka mora kupovati zemljišta, graditi tvornice i grade i održavati ih za najam. “Dok ne shvatite kako proširiti ovaj novi način izgradnje bez gomile novca, imat ćete puno ograničenja,” kaže Andrew Staniforth, bivši potpredsjednik tvrtke Forest City Ratner koji je sada izvršni direktor startupa za modularnu izgradnju Assembly OSM.
Upravo zato Zekelman razmišlja o partnerima iz privatnog kapitala ili ulasku na burzu. Naveliko sanja o ekspanziji u druge savezne države, možda i druge zemlje. To je ogroman rizik, čak i za milijardera. “Želim riješiti problem stanovanja u čitavom svijetu,” kaže on. “Ako iznimno efikasno mogu izgraditi tisuću stanova, zašto to ne bih mogao postići sa sto tisuća, milijun stanova? Zašto to ne može biti u Španjolskoj ili Argentini, Saudijskoj Arabiji ili Africi? Zašto ne?”
Autor originalnog članka: Amy Feldman, Forbes
Link: Can Factory-Built Apartment Complexes Solve America’s Housing Crisis?
(Prevela: Nataša Belančić)
